De administratie bij de verhuur von vakantiehuizen. Deel 6

Heb je het eerste deel gemist? U vindt hem hier: Noord-Holland-blog „Eerste deel”

Als ik het over de verhuur heb, moet men zich nog eens in herinnering roepen dat we bij de aankoop van het huis straatarm waren en moesten verhuren! om het te kunnen betalen. Ik noem iedereen onvoorstelbaar rijk die dat niet hoeft en zich de luxe kan veroorloven om het niet te hoeven verhuren.

De verhuur begint ermee dat je eerst je hele kring van kennissen en familieleden op de hoogte stelt van de aankoop en iedereen natuurlijk van harte welkom is als vakantieganger. Het probleem is alleen dat het huis wel betaald moet worden. Vind nu maar eens de juiste prijs voor alle kennissen, vrienden, collega’s en familieleden zonder iemand voor het hoofd te stoten omdat de prijs te hoog is. Dat je in de schuldenpot nog boven de wolken zit, beseft niet iedereen echt. Dan wordt er al snel gezegd: Je bent wel rijk. Je hebt een huis gebouwd en ook nog geld voor een vakantiehuis. Dat was niet altijd makkelijk en ging ook gepaard met irritaties aan beide kanten. Ik wil niet dieper op dit aspect ingaan, het zou alleen bij elke potentiële koper van een vakantiehuis op de lange lijst moeten staan. [1]

Vervolgens richt men zich op de vraag hoe je reclame moet maken, trouw aan het motto: Wie geen reclame maakt, die sterft. Destijds stonden er op fewo-direkt (het grootste, beste maar ook niet goedkoopste portaal op de markt) ongeveer 3.000 vakantiehuizen in Noord-Holland. Dat was een overzichtelijk aantal en van concurrentie was totaal geen sprake. Dat kwam ook doordat de meeste Nederlanders het vakantiehuis als een echt tweede huis aanhielden. Als een meubelstuk thuis werd afgedankt, was het vast nog wel goed genoeg voor het vakantiehuis. Zo zagen bijna alle vakantiehuizen in Nederland er in die tijd uit. Iedereen die in die jaren op vakantie ging, weet waar ik het over heb. Net zo vanzelfsprekend nam moeders de emmer en dweil mee en poetste eerst de boel en maakte de koelkast schoon voordat de kinderen naar binnen mochten of de boodschappen werden opgeruimd. Mijn luchtige beschrijving is niet respectloos bedoeld, maar schetst simpelweg de omstandigheden waaronder we daar destijds onze vakantie doorbrachten en waar we nu om kunnen glimlachen. Maar het was ook prima. Je nam het voor lief en dan was het weer goed. Eerlijkheid gebiedt echter ook te zeggen dat Nederlanders altijd al met minder tevreden waren en waarde hechten aan andere dingen. Zo heeft elk klusbedrijf hier in de zomer drie weken vakantie. Er is hier geen zelfstandige ondernemer die al 30 jaar niet op vakantie is geweest omdat hij denkt dat er zonder hem niets draait of omdat het streven naar meer hem beheerst. Ook een reden waarom de Nederlanders mij zo sympathiek zijn.

Terug naar de reclame: Je speurt het hele internet af naar plekken waar je je vakantiehuis kunt aanbieden. Of het nu onbeduidend is of een betaalde advertentie, alles wordt aangepakt. De tijden waren voor verhuurders toch onverwacht goed en we maakten al in het eerste jaar winst (ja, ik val in herhaling). Onze afspraak was dat we elke euro winst weer in het huis zouden investeren om het dichter bij onze wensen te brengen. Je moet weten dat het huis weliswaar pas zeven jaar oud was, maar totaal niet aan onze wensen voldeed. Dat gold zowel voor de inrichting als voor de badkamer of de bedden. Ik ben er overigens ook van overtuigd dat dit bij de aankoop van elk huis zo is. Je hebt gewoon andere ideeën dan de vorige eigenaar(s). Toen we in 2011 zowel de badkamer als de vloertegels en de keuken ingrijpend voor 28.000 euro renoveerden, schudden alle Nederlanders in het park hun hoofd und dachten waarschijnlijk: typisch Duitsers. Onze Nederlandse vrienden zeiden het ook ronduit, dat we nu wel helemaal gek waren geworden. Dit was een vakantiehuis en geen hoofdverblijf. Dit alles was toch veel te duur en overgedimensioneerd (hoewel ze wisten dat wij altijd de meeste boekingen van het hele park hadden). Wij brachten daar tegenin dat we ons in een vakantiehuis net zo prettig willen voelen als in ons eigen huis, dat ons dat dit bedrag waard was en dat de verhuur dit ook vereiste.

De mening van onze Nederlandse vrienden veranderde pas zo rond 2015/2016 toen er een hausse in vakantiehuizen ontstond en ook de Nederlanders merkten dat je geld kunt verdienen met vakantiehuizen. Dat kon je ook aflezen aan de omstandigheid dat de Nederlandse keuken plotseling compleet omsloeg. Er openden restaurants waar je echt uit eten kon gaan. Daarvoor was het alleen het pannenkoekenhuis dat een bezoek waard was en op afstand misschien nog de Chinees in het nabijgelegen stadje. De rest was gewoon vreselijk, duur en met drie kinderen onbetaalbaar. Binnen een paar jaar steeg het aantal vakantiehuizen van 3.000 naar 7.000 aanbiedingen (referentie: fewo-direkt). Nu bleek dat degenen die het huis up-to-date hadden gebracht, profiteerden van de reizigersgolf. De prijzen stegen echter ook met de eisen van de gasten. Als je krap 6 km van het strand bent verwijderd, moet je de gasten ook fietsen aanbieden, om maar één ding te noemen. Het moet voor iedereen duidelijk zijn dat je ervoor moet zorgen dat de fiets op elk moment gerepareerd wordt als er iets kapotgaat (en dat gebeurt vaker dan je lief is). Als je dan 300 km verderop bent, moet die reparatie ook geregeld zijn. De gast heeft er terecht geen begrip voor als hij de betaalde service niet krijgt – en hij niet alleen. Wat ik hiermee wil zeggen: wie iets bijzonders aanschaft, moet ook zorgen voor een probleemloze werking en passend onderhoud – 364 dagen lang!

Samenvattend moet worden vastgesteld dat de inspanning in het begin door onwetendheid vrij hoog is en met toenemende ervaring minder wordt. In het begin zou ik 3-4 uur per dag inplannen voor de verhuur, wat later kan worden teruggebracht tot maximaal 2 uur op drie dagen per week. Door mijn angst voor een persoonlijk faillissement heb ik in het begin zeker aanzienlijk meer uren besteed dan misschien nodig was. Ik was nou eenmaal voortdurend op zoek naar mogelijke reclamemogelijkheden en wilde mijn aanbod verbeteren. Maar dat is een waarde die iedereen voor zichzelf moet ontdekken. Ik deel hier alleen mijn ervaringen, die niet de pretentie hebben de enige waarheid te zijn. De critici zouden het allemaal anders doen en dat is maar goed ook! Ik ken niemand die alles goed doet. Je moet aan het eind van het jaar gewoon tevreden zijn met je eigen werk, dan blijft de innerlijke rust bewaard. Het is echt mooi als de gasten ook tevreden waren en je geen slechte beoordeling hebt gekregen. Die kan namelijk fataal zijn. Beoordelingen zijn een hoofdstuk apart, wat de gasten nog niet zo goed begrijpen. Maar daar schrijf ik nog een apart menu-item over, hoe het zit als je boekt via booking.com, fewo-direkt en hoe ze allemaal mogen heten. Want wie weet er nou dat je op deze portalen tot wel 25 procent meer betaalt dan op de privéwebsite?! Raad eens wie deze kosten draagt? Daarom is iedereen die bij deze aanbieders boekt, een dief van zijn eigen portemonnee.

Toen we in 2005 begonnen, kostte een week in het hoogseizoen 690 euro. In 2026 zitten we in de drukste periode in juli/augustus op 1.750 euro. Wel hebben we in die tijd ook zo’n 100.000 euro in het huis geïnvesteerd. Dat verduidelijkt de ontwikkeling in 18 jaar verhuur in Noord-Holland. Hoe die cijfers zijn opgebouwd en hoe alles zich heeft ontwikkeld, beschrijf ik eveneens in een apart menu-item. Maar als je deze cijfers eens doorrekent voor alle vakantieverblijven, wordt duidelijk wat voor een economische factor dit is. Nu is men bezig deze economische sector kapot te maken om de wereld beter te maken. Ik voorspel dat de arbeidsmarkt in Noord-Holland hier aanzienlijk onder zal lijden. De gemeenten beseffen dit al en verzetten zich tegen de regering in Den Haag om permanent wonen in de vakantiehuizen toe te staan. Ze zullen immense belastinginkomsten mislopen en het leven zal aanzienlijk veranderen. En daarmee samenhangend natuurlijk ook de verhuur.

Verhuur in dialoog met potentiële en daadwerkelijke gasten

Naast de eigen administratieve planning van de verhuur komen dan ook de gasten in het spel. We hebben nu alle voorbereidingen getroffen en reclamemaatregelen genomen en krijgen aanvragen binnen via de verschillende portalen. Deze aanvragen komen de hele dag door op onregelmatige tijden. Een vuistregel zegt dat je ze binnen uiterlijk 3 uur beantwoord zou moeten hebben. Mijn doel daarentegen was altijd – meteen!-. Het liefst heb ik ook telefonische aanvragen, waarbij je toch veel beter kunt scoren dan schriftelijk. Tussen de regels door ontstaan vaak misinterpretaties die dan tot een afwijzing leiden. Maar daar zou niemand zich echt druk om moeten maken, omdat je nooit alle aanvragen krijgt. Er zijn immers ook andere goede huizen!

De meeste vakantiegangers willen de vakantieplanning snel achter de rug hebben en boeken bij een van de professionele aanbieders zoals Landal, DanCenter, Aquadelta, Belvilla, Novasol enzovoort. Hier kun je met een creditcard snel alles regelen, heb je geen persoonlijk contact en krijg je in ruil daarvoor een spartaans ingericht huis zonder enige persoonlijkheid. Het financiële model van de grote exploitanten werkt zo dat ze de vakantiehuizen als investering verkopen aan particulieren die uit zijn op het behalen van rendement en totaal geen binding hebben met het vakantiehuis. Elke renovatie wordt van het rendement afgetrokken. Dienovereenkomstig wordt natuurlijk ook alleen het hoogstnodige gerenoveerd. Het voordeel voor de snelle boeker is dat hij alles ter plaatse heeft. Sommige parken zijn immers echt mooi aangelegd, hebben een bakker, restaurants, een meer en weet ik veel wat nog meer, direct in de buurt. Wel krijgt hij geen huis met een familiaire sfeer en betaalt hij tot wel 50 procent meer dan in ons huis.

Particuliere verhuurders hebben naast deze grote concurrenten ook nog te kampen met de omstandigheid dat veel vakantiegangers bang zijn om bij een particuliere verhuurder te boeken. Griezelverhalen over nepadvertenties spoken regelmatig rond op internet, vooral op Facebook gaan mijn nekharen regelmatig overeind staan van de bizarre verhalen die daar worden verteld. Vraag je een keer gericht door, dan blijft er niets van over. Ik zal het maar eens klip-en-klaar zeggen: in nepadvertenties trappen alleen koopjesjagers en bewoners van andere planeten. Elke serieuze particuliere verhuurder heeft een website waarop ook een colofon vermeld moet staan. Heeft hij dat niet, dan kun je al vermoeden dat hij het met alle andere dingen ook niet zo nauw neemt. Nadat je Google hebt geraadpleegd over de woonplaats, kun je ook nog onderzoek doen naar de namen die daar vermeld staan. Er zijn vast nog andere parameters waaraan ik een serieus aanbod kan herkennen. Maar wie met een koopje wil pochen bij de buren, trekt ook wel eens aan het kortste eind. Ik geef ook graag een actueel voorbeeld: op Facebook worden talloze groepen beheerd waarin vakantiehuizen worden aangeboden. Als het over de prijs gaat, wordt er om een persoonlijk bericht gevraagd. Welke verhuurder houdt zijn prijzen nu geheim? Hij is ofwel een belastingontduiker of een nepaccount. Ik ben vaak sprakeloos over hoe deze transacties blijkbaar tot een deal leiden.

Tot die tijd: neem gerust eens een kijkje op de webcam van Petten. …