Die Schwierigkeiten des Hausverkaufs bei Marktschwankungen und eine Einschätzung dazu. Teil 5

Sie haben den ersten Teil verpasst? Sie finden ihn hier: Nordholland-Blog „Erster Teil“

Im letzten Frühjahr haben wir dann einen Makler aufgesucht und um einen Verkauf des Hauses gebeten. Er war bei der Durchsicht des Hauses sehr enthusiastisch und offerierte einen für uns unglaublich hohen Verkaufspreis. Als er an die Arbeit ging, wurde allerdings der Markt der Verkäufer von den steuerlichen Absichten der Regierung hart getroffen. Nach einem stetigen Aufwärtstrend bei den Verkaufspreisen folgte eine Kaufzurückhaltung zunächst nur bei Investoren, die ihre Rendite schwinden sahen. Das führte dazu, dass unser offensichtlich als Renditeobjekt gesehenes Sonnenschein die gewünschte Summe nicht mehr erzielen konnte, weil die Kaufinteressenten wohl abwarten wollten, welch‘ tolle Ideen die Regierung noch hat, um den Ferienhausbesitzern in die Tasche zu greifen. Obwohl ich den Makler in seinem Beruf als besonders gut bezeichnen würde, war er in der Kommunikation mit seinen Kunden eine Katastrophe. Also trennten wir uns von ihm und legten den Verkauf erst einmal wieder ad acta. Das Haus ist bezahlt und wir waren weit von einem Verlustgeschäft in der Vermietung entfernt. Es lief alles schleppender aber nicht schlechter.

Im Winter 25/26 wurde es uns aber doch wieder zu viel und wir entschlossen uns, den Verkauf  selbst in die Hand zu nehmen. Über Immobilienscout fanden wir dann die „richtigen“ Käufer und nun wird es zum 01.09.2026 vor einem Notar ernst. Die Kaufsumme geben wir aus Rücksicht auf die Käufer hier nicht preis. Für die Leser, die auch einen Verkauf im Sinn haben, möchte ich noch erwähnen, dass ein Vorvertrag mit den Käufern geschlossen werden muss. Diesen Vorvertrag (Koopovereenkomst) kann nur ein Immobilienmakler, Rechtsanwalt oder ein Notar aufsetzen. Es ist klar, wer kostenintensiver ist. Wenn man den Verkauf komplett über einen Makler vornimmt, ist dieser Vertrag in der Courtage enthalten. Wenn nicht, so wie bei uns, dann muss man den Preis verhandeln, der bei ca. 800 Euro liegt. Dieser Vorvertrag ist rechtlich bindend. Der Notar muss nur noch einen Termin für die Eigentumsübertragungsurkunde (Akte van levering) ansetzen und von beiden Parteien unterschreiben lassen. Natürlich regelt er auch die finanzielle Abwicklung.

Derzeit vergibt z. B. die Rabobank keine Kredite mehr an potentielle ausländische Ferienhauskäufer. Uns wurde nach 18 Jahren (2023), die wir dort Kunde sind, mitgeteilt, dass wir keine weiteren Leistungen mehr von der Rabobank beziehen können – soll heißen, dass man uns keinen Kredit mehr geben wird. Wenn Sie keiner einkommensteuerpflichtigen Beschäftigung in den Niederlanden nachgehen, werden Sie auch kein Konto mehr eröffnen können. Der Gedanke eines freien Europas ist hier gehörig ins Stocken geraten oder wir blöden Bürger haben nur irgendetwas von den goldenen Versprechungen falsch verstanden. Aber dafür klemmt ja jetzt der Verschluss an jeder Flasche. Gottseidank benötigen wir keinen Kredit mehr. Ich muss nicht erklären, was das für Familien bedeutet, die es uns nachmachen möchten. Mein Rat für Menschen in unserer Einkommensklasse: Entweder Sie haben die Summe, können Sie sich von Verwandten oder Bekannten leihen oder Sie vergessen das Vorhaben! Ich werde noch auf die Kosten explizit eingehen, möchte aber schon einmal vorab zur Kenntnis geben, dass das Sonnenschein im Jahre 2025 feste Kosten von 7.000 Euro hatte. Das sind nur Gemeindesteuern, Abgaben, Internet usw.. Darunter fallen noch keine Einkommen- und Umsatzsteuern, keine Renovierung, keine Reparatur.

Noch ein Wort zur Wertentwicklung unseres Ferienhauses: Den Kaufpreis im Jahre 2005 haben wir Ihnen genannt. In diesem Jahr (2026) wurden das letzte Ferienhaus (unrenoviert mit einfacher Einrichtung) in unserem Park für 300.000 Euro verkauft. Sicherlich ist das auch aus den total verrückten Immobilienpreisen infolge der niedrigen Zinsen entstanden aber wir können schon jetzt absehen, dass sich das trotz stark steigender Zinsen nicht in die andere Richtung entwickelt, da meiner Meinung nach viele Menschen nicht allein auf Bargeldreserven setzen wollen. Der Wohnungsmangel in den Niederlanden, der sich noch schlechter als in Deutschland entwickelt hat, lässt die Regierung nun zu dem Mittel greifen, dass Ferienhäusern das dauerhafte Wohnrecht eingeräumt werden soll. Wenn sich das fortsetzt, wird es dazu führen, dass weitere Ferienhäuser vom Markt verschwinden werden, da sie als normale Wohnhäuser genutzt werden. Hinzu kommt, dass viele Ferienhausbesitzer mit der Energiewende überfordert werden. Die Niederlande sehen das zwar wesentlich lockerer als unsere desorientierten Politiker aber die EU wird vorangehen und für die notwendigen Gesetze sorgen. Wir sehen gerade, dass hauptsächlich Chalets und neuwertige Kunststoff-Bungalows, die zu horrenden Preisen gebaut und verkauft wurden, den Verkäufer-Markt beherrschen. Hinzu kommt, dass ab 2024 jedes Haus ein Energielabel vorweisen muss. Die meisten Häuser finden sich in der Klasse C und D wieder, was den Investitionsbedarf deutlich macht. Das wiederum wird aus meiner Sicht zu weiter steigenden Preisen der Ferienhäuser führen, wenn sie denn renoviert werden.

Wer das Thema Energielabel spannend findet, sollte sich einmal die Kategorien in Deutschland und den Niederlanden ansehen und gegenüberstellen. Eine weitere Posse des vereinigten Europas.

Entscheiden sich die Eigentümer, nicht zu renovieren, wird der Preis auf diesem hohen Niveau stagnieren – trotz steigender Zinsen. Derzeitige Neubauprojekte bewegen sich oberhalb von 400.000 Euro im Umland und weit darüber in direkter Strandnähe. Ich möchte an dieser Stelle auch deutlich machen, dass ich hier nur meine eigene Meinung aus eigenen Erfahrungen vortrage. Naturgemäß wird das nicht jeder so sehen und das ist auch gut so. Selbstverständlich kann man jederzeit mit uns darüber diskutieren – auch deshalb der Blog.

Bis dahin: Schauen Sie sich doch einmal unser Gästebuch an …