Kategorie: Story

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Wir waren beim Kauf des Hauses auch auf dem Gebiet der steuerrechtlichen Betrachtung in den Niederlanden völlig unwissend. Ich muss hier noch einfügen, dass wir mit unseren Freunden über 2 Jahre lang einen Sprachkurs absolviert haben, der uns der niederländischen Sprache doch näher gebracht hat, sodass wir auch eine niederländische Zeitung lesen können. Durch die Gespräche mit unseren niederländischen Freunden konnten wir auch fleißig an der Verbesserung der Aussprache „arbeiten“. Witzig sind die Gespräch zu viert: sie spricht Niederländisch und er mal Niederländisch und Deutsch, weil er eine deutsche Mutter hatte. Ilona spricht Deutsch und ich bemühe mich, nur Niederländisch zu sprechen. Völkerverständigung der unkonventionellen Art.

Zurück zu den Steuern: Ilona hat sich bis heute mit einem ihrer fünf Arme auch um unsere Steuern gekümmert. Also fing sie an, sich in das Thema einzulesen und stellte 2006 ziemlich schnell fest, dass es ein sogenanntes Doppelsteuer-Abkommen zwischen Deutschland und den Niederlanden gibt, das besagt, dass die Steuern in dem Land anfallen, in dem sie erwirtschaftet werden. Das heißt, dass die Vermietung eines Ferienhauses in den Niederlanden mit einer Steuererklärung beim niederländischen Finanzamt (Belastingdienst) angezeigt wird. Alle deutschen Eigentümer, die mehr als 140 Tage im Jahr vermieten, werden vom niederländischen Finanzamt als ausländischer „Mehrwertsteuer-Unternehmer“ (buitenlandse btw-ondernemer) angesehen und besteuert. Dementsprechend müssen ab 2026 nun 21 Prozent (vorher 9 %) Umsatzsteuer (omzetbelasting – also 21 % vom Mietpreis) an den Fiskus abgetreten werden. Im Gegenzug können Sie bei jedem Kauf für das Ferienhaus oder jegliche Renovierungskosten durch niederländische Handwerker, die niederländische(!) Mehrwertsteuer (Vorsteuer/Umsatzsteuer) dagegen aufrechnen. Wenn Sie also in Deutschland neue Oberbetten kaufen, weil sie hier günstiger sind, können Sie sie natürlich nicht beim niederländischen Fiskus absetzen. Es gibt zwar Fälle, wo das doch möglich ist aber das ist dann der Fall für den Steuerberater. Ich bin in diesen Sachen nur eine Hupe und trage alle Informationen für euch zusammen, damit ihr euch ein erstes Bild über die Gegebenheiten machen könnt.

Hinzu kommt die Einkommen-/Vermögenssteuer (inkomstenbelasting), die sich nach dem WOZ-Wert des Ferienhauses richtet, der jedes Jahr von der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird. Hierbei werden noch die Schulden (auch ein deutscher Kredit, wenn das Geld eindeutig für den Kauf des Ferienhauses anfällt) auf das Haus angerechnet und in Abzug gebracht. Jeder Steuerpflichtige in den Niederlanden hat in 2025 zudem einen Freibetrag von 59.357 Euro, Ehepaare somit 118.714 Euro. Zudem rechnet der Belastingdienst noch 6 Prozent als fiktive Rendite an. Dieser fiktive Ertrag wird mit 36 Prozent versteuert. Die Künstliche Intelligenz gibt hier allerdings wesentlich bessere Auskünfte als ich es kann. 

Zu den Steuern gehört auch die Information, dass bei einem Hauskauf die 21 % Btw (Mehrwertsteuer) gar nicht erst anfallen, wenn man das Haus vermietet. 10 Jahre lang werden dann jährlich 1/10 dieser Mehrwertsteuer von der anfänglichen Steuerschuld auf den Kaufpreis abgezogen. Sollten Sie das Haus nach 1 Jahr wieder verkaufen, müssen Sie 9/10 der 21 % BtW auf den Hauskauf nachträglich an das Finanzamt zahlen. Das bedeutet, dass Sie 21 Prozent von der Kaufsumme abziehen und mit dieser Summe dann beim Kauf kalkulieren können. Bedenken sollte man auch, dass man bei einem Wiederverkauf des Hauses innerhalb von 10 Jahren die Spekulationssteuer in Deutschland bezahlen müsste! In den kommenden Jahren werden die Steuern weiter steigen. Ich würde allerdings jedem mit ernsten Kaufabsichten empfehlen, dass er bei feststehenden Zahlen einen versierten Steuerberater aufsucht und sich alles einmal erklären lässt. Das ist aus meiner Sicht gut angelegtes Geld und schützt vor bösen Überraschungen. Ich würde sogar so weit gehen und einen Fachanwalt für internationales Steuerrecht NL-DEU (z. B. https://hoefer-legal.com/) empfehlen. Es wird nun von Jahr zu Jahr komplexer aber dafür teurer …

Schlusswort zur Vita:

Ich habe euch nun in groben Zügen mein Leben in den Niederlanden erklärt. In den folgenden Beiträgen nehme ich mir für die einzelnen Themen etwas mehr Zeit, um sie auch deutlicher werden zu lassen. Wenn ihr Fragen habt, könnt ihr sie gerne in den Kommentaren hinterlassen. Ich würde bei Bedarf dann noch etwas dazu anfügen oder näher erklären. Wenn es eine doofe Frage ist, sage ich das natürlich auch … schmunzel

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Nun verläuft das Leben nicht immer an einer Schnur entlang, sondern auch hin und wieder wie ein Seismograph bei einem Erdbeben. Es gibt mehrere Ausschläge und man weiß nie, ob noch einer folgt. So ähnlich verliefen die Diskussionen zwischen Ilona und mir, als wir die Zeit nach unserem Arbeitsleben diskutierten. An dieser Stelle muss ich die Information hinzufügen, dass wir in dem kleinen und beschaulichen 7.000-Seelen-Vorort Dortmund-Husen, an der Grenze zu Unna, wohnten. Die Kinder wuchsen hier zwanzig Jahre lang wunderbar auf und wir waren wirklich glücklich, dort zu wohnen. Da ich als Polizei-/Kriminalbeamter Einblick in die Kriminal-Statistiken hatte, wusste ich natürlich auch, dass in Husen die Welt noch mehr als in Ordnung war. So einen Ort nimmt man gerne als Lebensmittelpunkt für die Kinder. Die andere Seite von Husen war, dass es ab ca. 2011 ein Gastronomie-Sterben gab, bei dem nichts davon übrig blieb, um abends mal ein Glas Wein zu trinken. Die Sicht auf diesen Ort änderte sich vollends, als das letzte „Kind“ das Haus verlassen hatte Ich habe mich in diesem Moment noch nie so einsam gefühlt. Kein wildes Getrappel mehr die Treppe herunter, keine nächtlichen Ausflüge zum Kühlschrank, keine LAN-Partys. Das Haus war nicht mehr das Haus, das ich so liebte. Die Kinder haben es zu einem besonderen Ort gemacht. Es wurde für mich ein spießiger Ort, an dem ich jede Woche den Rasen mähen und mit Nachbarn über die geschnittene oder zu hoch gewachsene Hecke diskutieren sollte. Ilona dagegen liebte Ihre Blumen, die sie selbst gepflanzt hatte und ihre Holzbank, auf der sie sich ihre Blumen ansehen konnte und die Ruhe genoss. Die andere Seite war, dass Ilona weiterhin die 175 qm Wohnfläche (es war nur ein Reihenendhaus) pflegen musste und nur die Stunden eingespart wurden, die für den Lkw an Lebensmitteln und die Wäscheberge unserer sportlichen Kinder nicht mehr nötig waren – aber es blieben noch genug Arbeiten übrig. Ich wollte das einfach nicht mehr für uns beide. Ich habe zwar nicht die Arme in die Seite gestützt und entschieden, dass wir unser Wohnhaus verkaufen, aber ich konnte Ilona dazu überreden. Das Besondere an dieser zukünftigen Lebensgestaltung lag darin, dass ich auch kein Eigentum mehr in Deutschland wollte. Ich wollte eine richtig schöne Mietwohnung, um jederzeit nach Bedarf meinen Lebensmittelpunkt verlegen zu können. Nun werden die ersten Leser denken: „Ist der doof? Kann der nicht rechnen? Der Kauferlös geht doch nun für die zukünftige Miete weg.“ Ich will nicht überheblich wirken, wenn ich sage, dass ich natürlich auch daran gedacht habe. Also habe ich Ilona den Vorschlag gemacht, dass wir ein zweites Ferienhaus von dem erzielten Erlös unseres Wohnhauses kaufen und somit das Familien-Portmonee nicht mit der Miete über Gebühr belasten.

Also verkauften wir 2018 unser Zuhause, bezogen eine tolle und nagelneue Mietwohnung in der Dortmunder Innenstadt und kauften 2019 ein weiteres Ferienhaus in unserem Bungalowpark De Wielen in Sint Maarten. Die Besonderheit an diesem Haus ist, dass es 15 qm mehr Fläche hat und am Rand des Parks mit einem tollen Ausblick liegt.

Wir entschieden uns für eine Kernsanierung, fällten drei Bäume auf dem Grundstück und ließen eine Dachgaube über die gesamte Breite einbauen. So kamen wir zu unserem Ferienhaus Weitblick, das aus unserer Sicht besonders gut gelungen ist und von den Gästen hervorragend angenommen wird. Nicht nur das Ferienhaus hat unser Leben bereichert auch Ilona ist in ihrem neuen Zuhause in Dortmund mittlerweile glücklich und genießt die vielen Restaurants, Kneipen, kulturellen und ärztlichen Angebote, die allesamt fußläufig oder mit dem Fahrrad zu erreichen sind. Jetzt trinken wir, nein ich, ab und an in unserem Lieblingslokal ein Glas Wein und Ilona eine Rhabarber-Schorle und sind zufrieden nach unserer anfänglich schweren Zeit. Ich revidiere auch meine frühere Position, dass der Verkauf seines Zuhause und der Umzug in eine Mietwohnung nur ein Wechsel von Steinen ist. Es war verdammt schwer, sich in unserem Alter ein neues Zuhause zu schaffen und die alten Gewohnheiten abzulegen. Aber wenn wir es 2018 nicht geschafft hätten, dann hätten wir es nie getan. Heute war es eine der besten Entscheidungen in unserem Leben. Ich habe Ilona gerade gefragt und sie unterschreibt mir diesen Satz auch – allerdings nicht, ohne noch einmal an ihre Blümchen und ihre Bank zu erinnern, die sie immer noch ein wenig vermisst.

Bis dahin: Schauen Sie sich doch einmal das komplette Video vom Strand in Sint Maartenszee an …

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Wenn ich über die Vermietung rede, muss man sich noch einmal in Erinnerung rufen, dass wir beim Kauf des Hauses „bettelarm“ waren und vermieten mussten(!), um es bezahlen zu können. Ich bezeichne jeden als unfassbar reich, der das nicht muss und sich den Luxus leisten kann, es nicht vermieten zu müssen.

Die Vermietung beginnt damit, dass man erst einmal seinen ganzen Bekannten- und Verwandtenkreis über den Kauf in Kenntnis setzt und jeder natürlich als Urlauber herzlich willkommen ist. Problem ist nur, dass das Haus ja auch bezahlt werden muss. Jetzt finden Sie mal den richtigen Preis für alle Bekannten, Freunde, Kollegen und Familienmitglieder, ohne jemandem vor den Kopf zu stoßen, weil der Preis zu hoch ist. Dass man im Schuldenturm noch über den Wolken sitzt, ist nicht jedem wirklich bewusst. Da heißt es schnell: „Du bist ja reich. Du hast ein Haus gebaut und auch noch Geld für ein Ferienhaus“. Das war nicht immer einfach und auch mit Irritationen auf beiden Seiten belegt. Ich will diesen Aspekt nicht vertiefen, er sollte nur bei jedem potentiellen Ferienhaus-Käufer auf der langen Liste stehen.

Im Anschluss widmet sich man der Frage, wie man Werbung machen sollte, getreu dem Motto: „Wer nicht wirbt, der stirbt“. Damals gab es bei fewo-direkt (größtes, bestes aber auch nicht günstiges Portal auf dem Markt) ca. 3.000 Ferienhäuser in Nordholland. Das war eine überschaubare Zahl und der Wettbewerb war überhaupt nicht wahrnehmbar. Das lag auch daran, dass die meisten Niederländer das Ferienhaus als wirklichen Zweitwohnsitz unterhielten. Wenn ein Möbelstück zu Hause ausgemustert wurde, war es sicherlich noch gut für das Ferienhaus. So sahen fast alle Ferienhäuser in Holland zu dieser Zeit aus. Jeder, der zu diesen Jahreszahlen in Urlaub fuhr, weiß wovon ich rede. Ebenso war es klar, dass Mutti den Putzeimer mitnahm und erst einmal durchfeudelte und den Kühlschrank reinigte, bevor die Kinder es betreten durften oder die Nahrungsmittel einsortiert wurden. Meine saloppe Schilderung soll nicht despektierlich sein, sondern einfach nur die Zustände beschreiben, unter denen wir dort unseren Urlaub verbracht haben und über die wir heute schmunzeln können. Es war aber auch ok. Man hat das mit hingenommen und dann war es wieder gut. Zur Ehrlichkeit gehört aber auch, dass die Niederländer schon immer mit weniger zufrieden waren und Wert auf andere Dinge legen. So macht hier jeder Handwerksbetrieb im Sommer drei Wochen Urlaub. Es gibt hier keinen Handwerksmeister, der schon 30 Jahre keinen Urlaub gemacht hat, weil er glaubt, dass ohne ihn nichts läuft oder das Streben nach mehr ihn beherrscht hat. Auch ein Grund, warum mir die Niederländer so sympathisch sind.

Zurück zur Werbung: Man grast im Internet alles ab, wo man sein Ferienhaus einstellen kann. Egal ob unbedeutend oder Bezahlinserat, es wird alles genommen. Die Zeiten waren für Vermieter doch unerwartet gut und wir erzielten schon im ersten Jahr einen Gewinn (ja, ich wiederhole mich). Unsere Absprache war, dass wir jeden Euro Gewinn wieder in das Haus investieren, um es unseren Vorstellungen näher zu bringen. Man muss wissen, dass das Haus zwar erst sieben Jahre alt war aber so gar nicht unseren Vorstellungen entsprach. Das galt gleichermaßen für die Einrichtung wie für das Bad oder die Betten. Ich bin allerdings auch davon überzeugt, dass das bei jedem Hauskauf so ist. Man hat einfach andere Vorstellungen als der/die Vorbesitzer. Als wir 2011 sowohl das Badezimmer als auch die Bodenfliesen und die Küche aufwändig für 28.000 Euro renovierten, schüttelten alle Niederländer im Park mit dem Kopf und dachten wahrscheinlich: „typisch Deutsche“. Unsere niederländischen Freunde sagten es aber auch offen, dass wir jetzt wohl völlig verrückt seien. Dies sei ein Ferienhaus und kein Hauptwohnsitz. Das alles wäre doch viel zu teuer und überdimensioniert (obwohl sie wussten, dass wir immer die meisten Vermietungen im ganzen Park hatten). Wir hielten dem entgegen, dass wir uns in einem Ferienhaus genauso wohlfühlen möchten, wie in unserem Zuhause und uns das auch diese Summe wert wäre und die Vermietung es auch erforderlich mache.

Die Meinung unserer niederländischen Freunde änderte sich erst so gegen 2015/2016 als ein Ferienhausboom einsetzte und auch die Niederländer merkten, dass man mit Ferienhäusern Geld verdienen kann. Man konnte das auch an dem Umstand ablesen, dass die niederländische Küche sich plötzlich komplett drehte. Es eröffneten Restaurants, in denen man wirklich essen gehen konnte. Vorher war es lediglich das Pfannenkuchenhaus, das einen Besuch wert war und mit Abstand vielleicht noch der Chinese im Städtchen in der Nähe. Der Rest war einfach gruselig, teuer und mit drei Kindern nicht bezahlbar. Innerhalb weniger Jahre stiegen die Ferienhäuser von 3.000 auf 7.000 Angebote (Referenz: fewo-direkt). Jetzt zeigte sich, dass diejenigen, die das Haus „auf Stand“ gebracht hatten, von der Reisewelle profitierten. Die Preise stiegen allerdings auch mit den Ansprüchen der Gäste. Wenn man knapp 6 km vom Strand entfernt ist, muss man den Gästen auch Fahrräder bieten, um nur eine Sache zu nennen. Klar muss jedem sein, dass man dafür sorgen muss, dass jederzeit das Fahrrad repariert wird, wenn mal etwas kaputt geht (und das passiert öfter als einem lieb ist). Wenn man dann 300 km entfernt ist, muss die Reparatur auch organisiert sein. Der Gast hat zu Recht kein Verständnis dafür, wenn er die bezahlte Leistung nicht erhält – und nicht nur der. Was ich damit sagen will: Wer etwas Besonderes anschafft, muss auch für die reibungslose Funktion und entsprechende Wartung sorgen – 364 Tage!

Resümierend muss man festhalten, dass der Aufwand durch die Unkenntnis am Anfang recht hoch ist und mit zunehmender Erfahrung weniger wird. Am Anfang würde ich 3-4 Stunden täglich für die Vermietung einplanen, die später auf bis zu 2 Stunden an jeweils drei Tagen in der Woche reduziert werden kann. Durch meine Angst vor einem privaten Konkurs habe ich sicherlich zu Beginn erheblich mehr Stunden aufgewendet als vielleicht nötig waren. Ich habe halt ständig nach möglichen Werbeträgern gesucht und wollte mein Angebot verbessern. Aber das ist ein Wert, den jeder für sich herausfinden muss. Ich gebe hier nur(!) meine Erfahrungen wieder, die keinen Anspruch auf die einzige Wahrheit darstellen sollen. Die Kritiker würden das alles anders machen und das ist auch gut so! Ich kenne niemanden, der alles richtig macht. Man muss am Jahresende nur mit der eigenen Arbeit zufrieden sein, dann bleibt die innere Ruhe gewahrt. Richtig schön ist es, wenn die Gäste auch zufrieden waren und man keine schlechte Bewertung bekommen hat. Die nämlich kann tödlich sein. Bewertungen ist ein eigenes Thema, das den Gästen noch nicht so richtig klar ist. Dazu schreibe ich aber einen eigenen Menüpunkt, wie es sich damit verhält, wenn man auf booking.com, fewo-direkt und wie sie alle heißen, bucht. Denn wer weiß schon, dass man auf diesen Portalen bis zu 25 Prozent mehr bezahlt als auf der privaten Homepage?! Raten Sie einmal, wer diese Kosten trägt? Darum ist jeder, der bei diesen Anbietern bucht, seinem Geld böse.

Als wir 2005 anfingen, kostete eine Woche in der Hauptsaison 690 Euro. 2026 liegen wir in der reisestärksten Zeit im Juli/August bei 1.750 Euro. Allerdings haben wir in dieser Zeit auch rund 100.000 Euro in das Haus investiert. Das verdeutlicht die Entwicklung in 18 Jahren Vermietung in Nordholland. Wie sich die Zahlen zusammensetzen und wie sich alles entwickelt hat, beschreibe ich ebenfalls in einem eigenen Menüpunkt. Aber diese Zahlen einmal hochgerechnet für alle Feriendomizile machen deutlich, was das für ein Wirtschaftsfaktor ist. Nun ist man dabei, diesen Wirtschaftszweig zu zerstören, um die Welt besser zu machen. Ich prophezeie, dass der Arbeitsmarkt in Nordholland erheblich darunter leiden wird. Die Gemeinden erkennen das bereits und stemmen sich gegen die Regierung in Den Haag, das permanente Wohnen in den Ferienhäusern zuzulassen. Ihnen werden immense Steuereinnahmen fehlen und das Leben wird sich erheblich verändern. Damit einhergehend natürlich auch die Vermietung.

Vermietung im Dialog mit den potentiellen und tatsächlichen Gästen

Neben den eigenen administrativen Planungen der Vermietung kommen dann auch die Gäste ins Spiel. Wir haben jetzt alle Arbeiten und Werbemaßnahmen getroffen und bekommen Anfragen über die einzelnen Portale. Diese Anfragen kommen den ganzen Tag über zu nicht festgelegten Zeiten. Eine Regel besagt, dass man sie innerhalb von spätestens 3 Stunden beantwortet haben sollte. Mein Ziel dagegen war immer – sofort!-. Am liebsten sind mir auch die telefonischen Anfragen, bei denen man doch viel besser punkten kann als schrifltich. Zwischen den Zeilen stehen oft Fehlinterpretationen, die dann zu einer Absage führen. Das sollte aber niemanden ernsthaft beschäftigen, weil man nie alle Anfragen bekommt. Es gibt auch andere gute Häuser!

Die meisten Urlauber wollen die Urlaubsplanung schnell ad acta legen und buchen bei einem der professionellen Anbieter wie Landal, DanCenter, Aquadelta, Belvilla, Novasol usw.. Hier kann man mit der Kreditkarte schnell alles regeln, hat keinen persönlichen Kontakt und bekommt im Gegenzug dafür ein spartanisch eingerichtetes Haus ohne jegliche Persönlichkeit. Das Finanzmodell der großen Betreiber läuft so, dass sie die Ferienhäuser als Investment an Privatpersonen verkaufen, die darauf aus sind, eine Rendite einzufahren und keinerlei Bezug zum Ferienhaus haben. Jegliche Renovierung wird von der Rendite abgezogen. Dementsprechend wird natürlich auch nur das Notwendigste renoviert. Der Vorteil für den Schnellbucher ist, dass er alles vor Ort hat. Manche Parks sind ja wirklich schön angelegt, haben den Bäcker, Restaurants, einen See und was weiß ich nicht noch alles, direkt dabei. Allerdings bekommt er kein Haus mit einer familiären Note und bezahlt bis zu 50 Prozent mehr als in unserem Haus.

Die privaten Vermieter haben neben diesen großen Konkurrenten auch noch mit dem Umstand zu kämpfen, dass viele Urlauber Angst haben, bei einem privaten Vermieter zu buchen. Schreckensmeldungen über Betrugsinserate geistern regelmäßig durch das Internet, insbesondere bei Facebook gehen mir regelmäßig die Nackenhaare hoch, welche verrückten Geschichten dort erzählt werden. Fragt man einmal gezielt nach, kommt keinerlei Substanz. Ich sage es mal klar und deutlich: Auf Betrugsinserate fallen nur Schnäppchenjäger und Bewohner anderer Planeten rein. Jeder seriöse private Vermieter betreibt eine Homepage, auf der auch ein Impressum angegeben sein muss. Hat er das nicht, kann man ahnen, dass er es auch mit allen anderen Dingen nicht so genau nimmt. Nachdem man google mit der Auskunft über den Wohnort befragt hat, kann man auch noch die dort verzeichneten Namen recherchieren. Es gibt sicherlich noch andere Parameter, an denen ich das seriöse Angebot erkennen kann. Wer aber mit einem Schnäppchen bei den Nachbarn prahlen möchte, der ist auch mal der Verlierer. Ich gebe auch gerne ein aktuelles Beispiel: Bei Facebook werden unzählige Gruppen betrieben, in denen Ferienhäuser angeboten werden. Wenn es zum Preis geht, wird um eine persönliche Nachricht gebeten. Welcher Vermieter hält seine Preise geheim? Entweder er ist ein Steuerbetrüger oder ein Fake. Ich bin oft sprachlos, wie diese Geschäfte offensichtlich zu einem Abschluss führen.

Bis dahin: Schauen Sie sich doch einmal die webcam von Petten an …

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Im letzten Frühjahr haben wir dann einen Makler aufgesucht und um einen Verkauf des Hauses gebeten. Er war bei der Durchsicht des Hauses sehr enthusiastisch und offerierte einen für uns unglaublich hohen Verkaufspreis. Als er an die Arbeit ging, wurde allerdings der Markt der Verkäufer von den steuerlichen Absichten der Regierung hart getroffen. Nach einem stetigen Aufwärtstrend bei den Verkaufspreisen folgte eine Kaufzurückhaltung zunächst nur bei Investoren, die ihre Rendite schwinden sahen. Das führte dazu, dass unser offensichtlich als Renditeobjekt gesehenes Sonnenschein die gewünschte Summe nicht mehr erzielen konnte, weil die Kaufinteressenten wohl abwarten wollten, welch‘ tolle Ideen die Regierung noch hat, um den Ferienhausbesitzern in die Tasche zu greifen. Obwohl ich den Makler in seinem Beruf als besonders gut bezeichnen würde, war er in der Kommunikation mit seinen Kunden eine Katastrophe. Also trennten wir uns von ihm und legten den Verkauf erst einmal wieder ad acta. Das Haus ist bezahlt und wir waren weit von einem Verlustgeschäft in der Vermietung entfernt. Es lief alles schleppender aber nicht schlechter.

Im Winter 25/26 wurde es uns aber doch wieder zu viel und wir entschlossen uns, den Verkauf  selbst in die Hand zu nehmen. Über Immobilienscout fanden wir dann die „richtigen“ Käufer und nun wird es zum 01.09.2026 vor einem Notar ernst. Die Kaufsumme geben wir aus Rücksicht auf die Käufer hier nicht preis. Für die Leser, die auch einen Verkauf im Sinn haben, möchte ich noch erwähnen, dass ein Vorvertrag mit den Käufern geschlossen werden muss. Diesen Vorvertrag (Koopovereenkomst) kann nur ein Immobilienmakler, Rechtsanwalt oder ein Notar aufsetzen. Es ist klar, wer kostenintensiver ist. Wenn man den Verkauf komplett über einen Makler vornimmt, ist dieser Vertrag in der Courtage enthalten. Wenn nicht, so wie bei uns, dann muss man den Preis verhandeln, der bei ca. 800 Euro liegt. Dieser Vorvertrag ist rechtlich bindend. Der Notar muss nur noch einen Termin für die Eigentumsübertragungsurkunde (Akte van levering) ansetzen und von beiden Parteien unterschreiben lassen. Natürlich regelt er auch die finanzielle Abwicklung.

Derzeit vergibt z. B. die Rabobank keine Kredite mehr an potentielle ausländische Ferienhauskäufer. Uns wurde nach 18 Jahren (2023), die wir dort Kunde sind, mitgeteilt, dass wir keine weiteren Leistungen mehr von der Rabobank beziehen können – soll heißen, dass man uns keinen Kredit mehr geben wird. Wenn Sie keiner einkommensteuerpflichtigen Beschäftigung in den Niederlanden nachgehen, werden Sie auch kein Konto mehr eröffnen können. Der Gedanke eines freien Europas ist hier gehörig ins Stocken geraten oder wir blöden Bürger haben nur irgendetwas von den goldenen Versprechungen falsch verstanden. Aber dafür klemmt ja jetzt der Verschluss an jeder Flasche. Gottseidank benötigen wir keinen Kredit mehr. Ich muss nicht erklären, was das für Familien bedeutet, die es uns nachmachen möchten. Mein Rat für Menschen in unserer Einkommensklasse: Entweder Sie haben die Summe, können Sie sich von Verwandten oder Bekannten leihen oder Sie vergessen das Vorhaben! Ich werde noch auf die Kosten explizit eingehen, möchte aber schon einmal vorab zur Kenntnis geben, dass das Sonnenschein im Jahre 2025 feste Kosten von 7.000 Euro hatte. Das sind nur Gemeindesteuern, Abgaben, Internet usw.. Darunter fallen noch keine Einkommen- und Umsatzsteuern, keine Renovierung, keine Reparatur.

Noch ein Wort zur Wertentwicklung unseres Ferienhauses: Den Kaufpreis im Jahre 2005 haben wir Ihnen genannt. In diesem Jahr (2026) wurden das letzte Ferienhaus (unrenoviert mit einfacher Einrichtung) in unserem Park für 300.000 Euro verkauft. Sicherlich ist das auch aus den total verrückten Immobilienpreisen infolge der niedrigen Zinsen entstanden aber wir können schon jetzt absehen, dass sich das trotz stark steigender Zinsen nicht in die andere Richtung entwickelt, da meiner Meinung nach viele Menschen nicht allein auf Bargeldreserven setzen wollen. Der Wohnungsmangel in den Niederlanden, der sich noch schlechter als in Deutschland entwickelt hat, lässt die Regierung nun zu dem Mittel greifen, dass Ferienhäusern das dauerhafte Wohnrecht eingeräumt werden soll. Wenn sich das fortsetzt, wird es dazu führen, dass weitere Ferienhäuser vom Markt verschwinden werden, da sie als normale Wohnhäuser genutzt werden. Hinzu kommt, dass viele Ferienhausbesitzer mit der Energiewende überfordert werden. Die Niederlande sehen das zwar wesentlich lockerer als unsere desorientierten Politiker aber die EU wird vorangehen und für die notwendigen Gesetze sorgen. Wir sehen gerade, dass hauptsächlich Chalets und neuwertige Kunststoff-Bungalows, die zu horrenden Preisen gebaut und verkauft wurden, den Verkäufer-Markt beherrschen. Hinzu kommt, dass ab 2024 jedes Haus ein Energielabel vorweisen muss. Die meisten Häuser finden sich in der Klasse C und D wieder, was den Investitionsbedarf deutlich macht. Das wiederum wird aus meiner Sicht zu weiter steigenden Preisen der Ferienhäuser führen, wenn sie denn renoviert werden.

Wer das Thema Energielabel spannend findet, sollte sich einmal die Kategorien in Deutschland und den Niederlanden ansehen und gegenüberstellen. Eine weitere Posse des vereinigten Europas.

Entscheiden sich die Eigentümer, nicht zu renovieren, wird der Preis auf diesem hohen Niveau stagnieren – trotz steigender Zinsen. Derzeitige Neubauprojekte bewegen sich oberhalb von 400.000 Euro im Umland und weit darüber in direkter Strandnähe. Ich möchte an dieser Stelle auch deutlich machen, dass ich hier nur meine eigene Meinung aus eigenen Erfahrungen vortrage. Naturgemäß wird das nicht jeder so sehen und das ist auch gut so. Selbstverständlich kann man jederzeit mit uns darüber diskutieren – auch deshalb der Blog.

Bis dahin: Schauen Sie sich doch einmal unser Gästebuch an …

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2005 konnte man noch eine Ferienimmobilie ohne große Probleme in den Niederlanden finanzieren. Die Kaufsumme betrug 125.000 Euro und mit Nebenkosten ca. 130.000 Euro. Wir liehen uns 30.000 Euro in Deutschland und 100.000 Euro bei der Rabobank in den Niederlanden. Am 1. August 2005 waren wir stolze und ängstliche (nur ich natürlich) Besitzer eines Ferienhauses in Sint Maarten.

Das Haus hat eine Fläche von 73 qm und die Grundstücksgröße beträgt 354 qm. Wir finanzierten für einen effektiven Zins von 4,7 Prozent auf 20 Jahre. Nach zehn Jahren musste der Zins neu verhandelt werden und lag dann bei 2,8 Prozent. Die Eigentumsübertragung ist wesentlich leichter als bei uns. Nach dem Notartermin steht man am nächsten Tag im Grundbuch und alles funktioniert reibungslos. Damals beliefen sich die Notarkosten mit Eigentumsübertragung auf rund 1.200 Euro und die Grunderwerbsteuer auf 1,5 Prozent von der Kaufsumme.

Heute liegt die Grunderwerbssteuer bei 8(!) Prozent während die Kaufnebenkosten bei ca. 1,5 Prozent geblieben sind. Der Makler wird beim Kauf in der Regel vom Verkäufer bezahlt. Natürlich kann man für die Suche nach einer passenden Immobilie auch einen Makler einschalten, der dann aber auch ca. 1,5-2,5 Prozent Provision von der Kaufsummer haben möchte. Aus meiner Sicht ein unnützer Posten, da auf www.funda.nl fast alle angebotenen Ferienhäuser zu finden sind. Zusätzlich kann man noch auf Immoscout oder Kleinanzeigen in Deutschland schauen. Dann hat man aber auch 95 Prozent aller angebotener Ferienhäuser gesehen. Einschränkend muss man sagen, dass alle „guten“ und begehrten Ferienhäuser bis vor ein, zwei Jahren nicht den Weg ins Internet fanden, da die Mundpropaganda bereits für eine ausreichende Anzahl von Interessenten gesorgt hat. Diese Zeiten sind weitestgehend vorbei. Die Interessenten werden weniger, weil sich die Rahmenbedingungen enorm verschlechtert haben.

Wenn ich nun versuche, auf das Parkett der Besteuerung von Ferienhäusern in den Niederlanden zu wandeln, werde ich kläglich scheitern – also, versuche ich das gar nicht erst. Jeder Wissbegierige kann das mit guten(!) Fragen der Künstlichen Intelligenz entlocken. Ich gebe nur zwei kleine Beispiele: Ab 2026 wurde die Mehrwertsteuer für Vermietungen von 9 auf 21 Prozent erhöht. Mit Inflation mussten wir für dieses Jahr die Preise um 14(!) Prozent erhöhen. Hinzu kommt die veränderte Besteuerung des Einkommens in Box 3, die Mehrkosten(!) von mehreren tausend Euro verursacht.  Wir werden nun ein „Sterben“ von Vermietungsobjekten erleben. Zum einen können sich viele Menschen einen Urlaub wie bisher immer weniger leisten und zum anderen brechen den Vermietern die Einnahmen weg, weil viele Urlauber den Aufenthalt drastisch einschränken oder gleich zu Hause bleiben.  Es sind ja nicht nur die Kosten für die Miete eines Objektes für den Urlaub. Alle anderen Kosten laufen in gleichem Maße davon – ob Einkaufen, Freizeitaktivitäten oder der Restaurantbesuch. Sie alle wissen bereits, wovon ich rede. Diese verständliche Zurückhaltung der Urlauber trifft die Vermieter bis ins Mark, weil nun das ganze „Projekt“ (wenn es denn finanziert wurde oder man mit den Einnahmen kalkuliert) ins Wanken gerät. Kurzfristig werden die einen oder anderen Urlauber noch in der Form profitieren, weil Vermieter im letzten Jahr versucht haben, durch Rabatte („Kommt zu mir! Ich bin keiner dieser Raubritter, die die erhöhte Mehrwertsteuer an euch weitergeben“) dem „Tod“ zu entgehen – aber es ist der schnelle Anfang des drohenden Endes. Kein Unternehmen kann sich das erlauben und jeder würde lieber schnell in die kalkulierte Insolvenz gehen als das mitzumachen. Dieses Jahr habe ich derlei Werbung noch nicht beobachten können. Es dämmert scheinbar den Meisten, dass die Kosten den Mieten davonlaufen. Dieses Jahr sind die Steuern ja erst erhöht worden. Im nächsten Jahr aber werden sie fällig. Dementsprechend folgt das Beben im nächsten Jahr. Danach verschwinden diese Vermieter vom Markt.

Nun will ich hier nicht den Weltuntergang prophezeien und alles schlechtreden, weil die Boomer und Gutverdiener noch über Kapitalreserven verfügen, obwohl Klingbeil und Heinen (Finanzminister NL) Jagd auf sie machen und ihnen so viel wie möglich wegnehmen wollen. Aber sei es drum. Politik soll jeder für sich beschreiben – das gehört hier nicht hin. Ich will sagen, dass noch Kapital für Urlaub vorhanden ist – es wird nur weniger. Aber irgendwann wird es den Kipppunkt und danach ein Massensterben von Vermietern geben. Auch wir haben uns viele Gedanken gemacht, ob wir mit der Vermietung fortfahren wollen. In der Krise soll man investieren – sagen jedenfalls einige Experten. Wir werden uns das zu eigen machen und darauf setzen, dass bestimmte Renovierungen die Attraktivität steigern. Mal sehen, ob das klappt. Deshalb habe ich auch diesen Blog ins Leben gerufen. Letztendlich möchte Ilona aber das Haus für die Familie behalten und es auch notfalls ohne Vermietung weiterführen.

Das alles war aber nicht der Grund, warum Ilona und ich uns entschlossen haben, das Haus Sonnenschein zu verkaufen. Wir haben nun 21 Jahre fast ausschließlich in unseren Ferienhäusern „Urlaub“ gemacht, die daraus bestanden, alles wieder in Ordnung zu bringen. Uns verlassen ein wenig die Kräfte und wir wollen einfach diesen Umfang an Arbeit nicht mehr haben. Wir haben uns 21 Jahre angestrengt, um jetzt davon zu profitieren.  

Ich möchte noch anmerken, dass meine Erzählung so gar nicht strukturiert erscheint. Das stimmt auch. Ich schreibe alles so runter, wie es mir einfällt. Ich mache mir hier keine Gedanken darum – es ist mir nicht wichtig. Wenn ich alles erzählt habe, werde ich jedes einzelne Thema noch einmal behandeln und dann auch strukturiert berichten. Zu diesem Zeitpunkt habe ich keine Lust dazu.

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So, nun aber: wir gingen also auf das hübsche Häuschen zu und fanden zunächst die Lage ganz ansprechend. Das Verkäufer-Ehepaar war auch sehr nett und nach dem Input der ganzen Hausdaten, erhielten wir eine aufschlussreiche Führung durch das Haus. Irgendwann stand Ilona mitten im Wohnbereich – ich sehe sie noch heute – hielt ihre Hände in den Hüften und verkündete, dass wir(!) das Haus kaufen würden. Ich bin fast aus allen Wolken gefallen, habe sie angesehen und wahrscheinlich das dümmste Gesicht meines Lebens gemacht. In dieser Szene muss zu meiner Entschuldigung gesagt werden, dass wir ja 1998 ein Haus gebaut und gefühlte 10 Millionen Euro Schulden hatten. Wir waren arm wie Kirchenmäuse, hatten nur wenig Erspartes, keine Ahnung von Ferienhäusern und deren Vermietung und absolut keine Vorstellung von der Finanzierung eines solchen Projektes. Natürlich wollte ich sie nicht blamieren und ihr vor dem Verkäufer-Ehepaar den Vogel zeigen aber ich fühlte mich schon mit einem Sattelschlepper überfahren.

Als wir endlich alleine waren, lederte ich aber los mit meiner Kritik an ihrer vermeintlichen Entscheidung. Sie lächelte mich nur an und sagte, dass wenn es mit dem Haus nicht klappen würde, wir es ja wieder verkaufen könnten. Ich will jetzt nicht noch jedes Detail dieser Entscheidung erzählen, weil man in traumatisierten Momenten auch viele Dinge vergisst. Kurzum, wir haben das Ferienhaus gekauft, ihm den Namen „Sonnenschein“ gegeben und ich habe ein Jahr nicht mehr geschlafen, weil ich selbstverständlich die Vermietung des Hauses übernehmen musste. Als wenn Rasenmähen nicht schon genug gewesen wäre … und das alles nur mit zwei Armen.

Nachdem das erste Jahr wider meines Erwartens wirtschaftlich erfolgreich abgeschlossen wurde, wuchsen in den darauffolgenden Jahren die Einnahmen, die wir komplett wieder ins Haus reinvestierten. Hierbei trennten wir uns von unserem Verwalter, der unser Haus während unserer Abwesenheit als billigen Zweitwohnsitz nutzte und hatten anschließend das Glück, zwei Ehepaare, Eltern mit Tochter und Schwiegersohn, als Verwalter zu gewinnen. Das war einer der glücklichsten Umstände, da die Eltern noch heute unsere Verwalter sind. Freja und Thon gehören schon zur Familie und sind mit die liebsten Niederländer, die wir kennen.

Gute Verwalter zu haben ist einer der wichtigsten Aspekte in der Vermietung von Ferienhäusern – aber darüber schreibe ich auch noch einen extra Menüpunkt.

Dennoch waren die ersten Jahre wahnsinnig intensiv und aufreibend, da ich ja nicht so recht glauben wollte, dass das erste glückliche Jahr so weiter gehen würde. Also fuhren wir so oft es ging nach Holland, um immer alles in Ordnung zu halten. Denn auch die Verwalter regeln nicht alles. Dem typisch deutschen Anspruch entsprechend wollten wir unser Bestes geben, um möglichst viele Gäste zu gewinnen. Ich glaube, in diesen Jahren ein Gefühl dafür bekommen zu haben, wie Selbstständige sich fühlen müssen, wenn Sie eine Firma eröffnen und Existenzängste haben. Es ging so weit, dass Ilona einmal in der Küche stand und ihr die Tränen liefen, weil sie sich einfach überfordert fühlte, neben dem täglichen Wahnsinn auch noch ein Ferienhaus instand zu halten und zu pflegen.

Natürlich gefällt es Ilona nicht, dass ich es hier erwähne. Es soll nur jedem aufzeigen, dass man nicht ein Ferienhaus kaufen, ein bisschen vermieten kann und dabei pfeifend durchs Leben läuft. Es war (und ist es in Teilen noch immer) ein Job, bei dem man nur Erfolg hat, wenn man kräftig investiert – ob nun monetär oder physisch. Durch die im Laufe der Jahre erlangte Erfahrung ist es nicht mehr so stressig und man kann Arbeiten wie das Gärtnern oder leichte handwerkliche Arbeiten an Mitarbeiter vergeben, die man sich durch die gute Vermietung mittlerweile auch leisten kann. Aber geschenkt bekommt man auch in der Vermietung von Ferienhäusern rein gar nichts(!).

👉 Bis dahin: Schauen Sie sich den Text zum Haus Weitblick an …

Sie haben den ersten Teil verpasst? Sie finden ihn hier: Nordholland-Blog „Erster Teil“

Um uns als Familie ein wenig einordnen zu können, gebe ich ein paar Details aus unserem Leben weiter, obwohl meine Familie schon dagegen wettert …

Da ihr meinen Beruf nun kennt, solltet ihr natürlich auch Ilona’s erfahren. Sie war Kauffrau und leidenschaftliche Mutter. Ich habe es bis heute nicht begriffen, wie man es schaffen kann, arbeiten zu gehen, ein ganzes Haus zu wienern, vier sportlichen Männern den Hintern nachzutragen und sie auch noch zu versorgen . Ich vermute, dass sie von einem anderen Planeten kommt und in Wirklichkeit fünf Arme hat und auch nie schlafen muss. Ich bleibe auch bis heute und in Zukunft hartnäckig darin, sie irgendwann einmal mit den fünf Armen zu erwischen. Schon alleine, weil sie mich immer angemeckert hat, wenn ich meine einzige Aufgabe, den Rasen zu mähen, nicht immer geschafft habe – man(n) kann ja nicht an alles denken.

Nach meiner Ausbildung und einem siebenjährigen Intermezzo beim Bundesgrenzschutz, kamen wir zu dritt 1985 nach Dortmund, wo ich bei der Landespolizei anfing und Ilona wieder langsam zu arbeiten begann, weil Christian endlich das Kindergartenalter erreicht hatte.

So wohnten wir ab 1987 in einer Eigentumswohnung und 1998 im eigenen Haus, um allen auch gerecht zu werden – 1989 erweiterten nämlich Stefan und 1990 Andreas unsere Familie.

Unsere Freunde und Nachbarn blieben 1998 in der Eigentumswohnung und kauften sich in diesem Jahr ein Ferienhaus in Sint Maarten/Nordholland. Wir besuchten sie natürlich und verbrachten mit Ihnen ein schönes Wochenende. Schon die gemeinsamen Urlaube vorher mit unseren Kindern waren toll und erholsam. Wir lernten dieses Land zu lieben und verbrachten fast alle unsere Familienurlaube dort. Es lag anfangs sicher auch daran, dass die Kinder sich so wohl fühlten und wir die Nähe zu Deutschland bevorzugten, wenn mal etwas mit den Kindern sein sollte (wir waren in dieser Beziehung schon kleine Angsthasen). Hinzu kommt, dass man den eigenen Urlaub nur genießen kann, wenn die Kinder sich wohlfühlen. Später aber fühlten wir uns heimisch und die Liebe hierzu wuchs und wuchs. Bis 2005 uns ein Anruf unserer Freunde erreichte. Sie erzählten uns, dass in ihrer Nachbarschaft ein richtig schönes Ferienhaus zu verkaufen sei und wir es uns wenigstens einmal anschauen sollten. Während ich ein schönes Wochenende vor Augen hatte, war es im Nachhinein wohl doch so, dass Ilona darin etwas mehr sah. Warum, das werdet ihr gleich erfahren.

Wir fuhren also wieder einmal in das beschauliche und ca. eintausend Einwohner kleine Sint Maarten und besuchten unsere Freunde. Ich sollte noch die Information geben, dass Ilona in unserer Ehe eigentlich immer die Bremserin war, während ich tausend Ideen im Kopf hatte, wie wir unser Leben verbessern könnten. Sie fand meine Ideen eigentlich auch immer „ganz“ gut aber die Wenigsten davon hatten eine Überlebenschance. Ich weiß auch nicht warum …

Wie geht es weiter?
Morgen erfahren Sie im dritten Teil unserer Geschichte, wie wir beim „Nur mal gucken“ plötzlich Eigentümer eines Ferienhauses (Sonnenschein) wurden!

👉 Bis dahin: Stöbern Sie hier durch unser heutiges Herzensprojekt, das Haus Weitblick!

Einleitung:

Der Anfang entscheidet über den Schreibstil. Hier stellt man sich die Frage: „Was willst du (Rainer) eigentlich mitteilen und vor allem, wie willst du es mitteilen?“ Soll es der distanzierte und faktenbasierte Stil sein, der möglichst nicht aneckt oder doch der saloppe Umgangston, der hin und wieder auch polarisiert? Ich habe mich für den saloppen Umgangston entschieden, schon allein deswegen, weil mir 43 Jahre als Polizei-/Kriminalbeamter auferlegt wurde, mich unmissverständlich und korrekt auszudrücken und ich mich dem jetzt mit Vergnügen widersetzen möchte. Außerdem entspricht es auch eher meinem Wesen. Wenn selbst der Papst Kritiker hat, darf ich ja wohl auch welche haben. Ich gehe keiner Auseinandersetzung aus dem Weg und warne hier alle Dummköpfe, die sich an mir reiben möchten. Ihr könnt mich gerne beschimpfen aber heult nicht ob meiner Reaktion! Kritik mit einer ordentlichen Begründung kann ich dagegen gut aushalten.

Noch ein Wort zu dem Grund, warum ich einen Blog schreibe: Zunächst möchte ich für unser Ferienhaus Weitblick Werbung machen, weil die schwierigen Zeiten für die Vermietung gerade beginnen und die professionellen Vermieter die privaten an den Rand drücken möchten. Die Algorithmen der Ferienhausanbieter(-vermittler) (fewo-direkt, Airbnb, booking.com usw) wurden merklich verändert, sodass man spürbar weniger Anfragen bekommt und viele Vermieter die Segel streichen, indem sie ihr Haus/Chalet verkaufen. Zudem zwingen die „Großen“ die privaten Ferienhausbesitzer ihre Stornobedingungen zu „opfern“ oder ihnen einzureden, dass sie am besten 30 Prozent Rabatt geben sollten. 

Ich bin so gar nicht extrovertiert und zeige mich deshalb nur ungern in den sozialen Medien, gleiches gilt für meine Frau (Ilona). Aber ich will mich gegen die „Großen“ wehren und denen nicht kampflos das Feld überlassen. Also übe ich jetzt, extrovertiert zu sein. Das kann meiner Meinung nach nur funktionieren, wenn ich auch ehrlich bei euch ankomme. Ich verspreche einfach mal, dass ich das sein werde. Ihr werdet es merken, wenn ich zu den Zahlen komme. Wenn ich hier schon vieles offenlegen möchte, so will ich auch meine Erfahrungen an alle diejenigen weitergeben, die mit dem Gedanken spielen, sich auch ein Ferienhaus zu kaufen oder einfach nur neugierig sind, was das alles denn überhaupt kostet.