Auteur: News

Heb je het eerste deel gemist? U vindt hem hier: Noord-Holland-blog „Eerste deel”

Toen we het huis kochten, waren we ook op het gebied van de fiscale aspecten in Nederland volkomen onwetend. Ik moet hier nog aan toevoegen dat we met onze vrienden ruim 2 jaar lang een taalcursus hebben gevolgd, die ons toch dichter bij de Nederlandse taal heeft gebracht, zodat we ook een Nederlandse krant kunnen lezen. Door de gesprekken met onze Nederlandse vrienden konden we ook ijverig werken aan het verbeteren van de uitspraak. Grappig zijn de gesprekken met z’n vieren: zij spreekt Nederlands en hij soms Nederlands en Duits, omdat hij een Duitse moeder had. Ilona spreekt Duits en ik doe mijn best om alleen Nederlands te spreken. Internationale verstandhouding op een onconventionele manier.

Terug naar de belastingen: Ilona heeft zich tot op de dag van vandaag met een van haar vijf armen ook over onze belastingen ontfermd. Ze begon zich dus in het onderwerp in te lezen en stelde in 2006 al vrij snel vast dat er een zogenaamd dubbelbelastingverdrag tussen Duitsland en Nederland bestaat, dat bepaalt dat de belastingen verschuldigd zijn in het land waar ze worden gegenereerd. Dit betekent dat de verhuur van een vakantiehuis in Nederland met een belastingaangifte bij de Nederlandse belastingdienst wordt aangegeven. Alle Duitse eigenaren die meer dan 140 dagen per jaar verhuren, worden door de Nederlandse belastingdienst als buitenlandse btw-ondernemer beschouwd en belast. Dienovereenkomstig moet er vanaf 2026 nu 21 procent (voorheen 9%) omzetbelasting – dus 21% van de huurprijs – aan de fiscus worden afgedragen. In ruil daarvoor kunt u bij elke aankoop voor het vakantiehuis of bij alle renovatiekosten door Nederlandse vakmensen de Nederlandse btw (voorbelasting/omzetbelasting) hiermee verrekenen. Als u dus in Duitsland nieuwe dekbedden koopt omdat ze hier goedkoper zijn, kunt u deze natuurlijk niet bij de Nederlandse fiscus aftrekken. Er zijn welgevallen waarin dat toch mogelijk is, maar dat is voer voor de belastingconsulent. Ik ben op dit gebied ook maar een leek en verzamel alle informatie voor jullie, zodat jullie een eerste beeld van de situatie kunnen krijgen.

Daarbij komt nog de inkomsten-/vermogensbelasting, die gebaseerd is op de WOZ-waarde van het vakantiehuis, welke elk jaar door de desbetreffende gemeente wordt vastgesteld. Hierbij worden de schulden (ook een Duitse lening, als het geld duidelijk voor de aankoop van het vakantiehuis bestemd is) nog op het huis meegerekend en in mindering gebracht. Elke belastingplichtige in Nederland heeft in 2025 bovendien een heffingvrij vermogen van 59.357 euro, echtparen dus 118.714 euro. Bovendien rekent de Belastingdienst nog met 6 procent als fictief rendement. Dit fictieve rendement wordt met 36 procent belast. Kunstmatige intelligentie geeft hierover echter aanzienlijk betere informatie dan ik dat kan.

Bij de belastingen hoort ook de informatie dat bij de aankoop van een huis de 21% btw (omzetbelasting) helemaal niet verschuldigd is als je het huis verhuurt. Gedurende 10 jaar wordt er dan jaarlijks 1/10 van deze btw afgetrokken van de initiële belastingschuld op de aankoopprijs. Mocht u het huis na 1 jaar weer verkopen, dan moet u achteraf 9/10 van de 21% btw op de huizenkoop aan de belastingdienst betalen. Dit betekent dat u 21 procent van de koopsom kunt aftrekken en met dit bedrag kunt calculeren bij de aankoop. Men moet er ook rekening mee houden dat u bij een doorverkoop van het huis binnen 10 jaar de speculatiebelasting in Duitsland zou moeten betalen! In de komende jaren zullen de belastingen verder stijgen. Ik zou echter iedereen met serieuze koopintenties aanraden om bij vaststaande cijfers naar een ervaren belastingconsulent te stappen en alles eens te laten uitleggen. Dat is in mijn ogen goed besteed geld en behoedt u voor onaangename verrassingen. Ik zou zelfs zo ver gaan om een gespecialiseerde advocaat voor internationaal belastingrecht NL-DEU (bijv. https://hoefer-legal.com/) aan te bevelen. Het wordt nu van jaar tot jaar complexer, maar wel duurder …

Slotwoord bij de biografie:

Ik heb jullie nu in grote lijnen mijn leven in Nederland uitgelegd. In de volgende bijdragen neem ik voor de afzonderlijke onderwerpen iets meer tijd om ze ook wat duidelijker te maken. Als jullie vragen hebben, kunnen jullie die gerust in de reacties achterlaten. Indien nodig zou ik er dan nog iets aan toevoegen of nader uitleggen. Als het een domme vraag is, zeg ik dat natuurlijk ook … glimlach

Heb je het eerste deel gemist? U vindt hem hier: Noord-Holland-blog „Eerste deel”

Nu verloopt het leven niet altijd langs een rechte lijn, maar af en toe ook als een seismograaf bij een aardbeving. Er zijn meerdere uitslagen en je weet nooit of er nog een volgt. Ongeveer zo verliepen de discussies tussen Ilona en mij, toen we de tijd na ons werkende leven bespraken. Op dit punt moet ik de informatie toevoegen dat we in de kleine en rustige 7.000-zielen-voorstad Dortmund-Husen, aan de grens met Unna, woonden. De kinderen groeiden hier twintig jaar lang prachtig op en we waren echt gelukkig om daar te wonen. Omdat ik als politie-/rechercheambtenaar inzicht had in de criminaliteitsstatistieken, wist ik natuurlijk ook dat de wereld in Husen nog meer dan in orde was. Zo’n plek neem je graag als middelpunt van het leven voor de kinderen. De andere kant van Husen was dat er vanaf ca. 2011 een horeca-sterfte was, waarbij er niets van overbleef om ’s avonds eens een glas wijn te drinken. De kijk op deze plek veranderde volledig toen het laatste kind het huis had verlaten Ik heb me op dat moment nog nooit zo eenzaam gevoeld. Geen wild getrappel meer de trap af, geen nachtelijke uitstapjes naar de koelkast, geen LAN-party’s. Het huis was niet meer het huis waar ik zo van hield. De kinderen hebben er een bijzondere plek van gemaakt. Het werd voor mij een burgerlijke plek, waar ik elke week het gazon moest maaien en met buren moest discussiëren over de geknipte of te hoog gegroeide heg. Ilona daarentegen hield van haar bloemen, die ze zelf geplant had, en haar houten bank, waarop ze naar haar bloemen kon kijken und van de rust genoot. De andere kant was dat Ilona de 175 m² woonoppervlakte (het was slechts een hoekwoning) moest blijven onderhouden en alleen de uren bespaard werden die voor de vrachtwagen aan levensmiddelen en de bergen was van onze sportieve kinderen niet meer nodig waren – maar er bleef nog genoeg werk over. Ik wilde dat gewoon niet meer voor ons beiden. Ik heb weliswaar niet de handen in de zij gezet en besloten dat we ons woonhuis verkopen, maar ik kon Ilona ervan overtuigen. Het bijzondere aan deze toekomstige levensinvulling was dat ik ook geen eigendom meer in Duitsland wilde. Ik wilde een echt mooie huurwoning, om op elk gewenst moment naar behoefte het middelpunt van mijn leven te kunnen verplaatsen. Nu zullen de eerste lezers denken: Is die stom? Kan die niet rekenen? De verkoopopbrengst gaat nu toch op aan de toekomstige huur. Ik wil niet arrogant overkomen als ik zeg dat ik daar natuurlijk ook aan gedacht heb. Dus heb van ik Ilona het voorstel gedaan dat we een tweede vakantiehuis kopen van de behaalde opbrengst van ons woonhuis en zodoende de gezinsportemonnee niet overmatig belasten met de huur.

Dus verkochten we in 2018 ons thuis, betrokken een geweldige en gloednieuwe huurwoning in de binnenstad van Dortmund en kochten in 2019 een tweede vakantiehuis in ons bungalowpark De Wielen in Sint Maarten. Het bijzondere aan dit huis is dat het 15 m² meer oppervlakte heeft en aan de rand van het park ligt met een geweldig uitzicht.

We kozen voor een grondige renovatie, kapten drie bomen op het grondstuk en lieten een dakkapel over de gehele breedte inbouwen. Zo kwamen we aan ons vakantiehuis Weitblick, dat naar onze mening bijzonder goed geslaagd is en door de gasten uitstekend wordt ontvangen. Niet alleen het vakantiehuis heeft ons leven verrijkt, ook Ilona is in haar nieuwe thuis in Dortmund inmiddels gelukkig en geniet van de vele restaurants, cafés, culturele en medische voorzieningen, die allemaal te voet of met de fiets te bereiken zijn. Nu drinken we, nee ik, af en toe in onze lievelingskroeg een glas wijn en Ilona een rabarberschorle en zijn we tevreden na onze aanvankelijk moeilijke tijd. Ik herzie ook mijn eerdere standpunt dat de verkoop van je thuis en de verhuizing naar een huurwoning slechts een verandering van stenen is. Het was verdomd moeilijk om op onze leeftijd een nieuw thuis te creëren en de oude gewoontes los te laten. Maar als het ons in 2018 niet was gelukt, dan hadden we het nooit gedaan. Vandaag de dag was het een van de beste beslissingen in ons leven. Ik heb het Ilona net gevraagd en zij ondertekent deze zin ook voor mij – hoewel niet zonder nog een keer te herinneren aan haar bloemetjes en haar bankje, die ze nog steeds een beetje mist.

Tot dan: bekijk gerust eens de complete video van het strand in Sint Maartenszee …

Heb je het eerste deel gemist? U vindt hem hier: Noord-Holland-blog „Eerste deel”

Als ik het over de verhuur heb, moet men zich nog eens in herinnering roepen dat we bij de aankoop van het huis straatarm waren en moesten verhuren! om het te kunnen betalen. Ik noem iedereen onvoorstelbaar rijk die dat niet hoeft en zich de luxe kan veroorloven om het niet te hoeven verhuren.

De verhuur begint ermee dat je eerst je hele kring van kennissen en familieleden op de hoogte stelt van de aankoop en iedereen natuurlijk van harte welkom is als vakantieganger. Het probleem is alleen dat het huis wel betaald moet worden. Vind nu maar eens de juiste prijs voor alle kennissen, vrienden, collega’s en familieleden zonder iemand voor het hoofd te stoten omdat de prijs te hoog is. Dat je in de schuldenpot nog boven de wolken zit, beseft niet iedereen echt. Dan wordt er al snel gezegd: Je bent wel rijk. Je hebt een huis gebouwd en ook nog geld voor een vakantiehuis. Dat was niet altijd makkelijk en ging ook gepaard met irritaties aan beide kanten. Ik wil niet dieper op dit aspect ingaan, het zou alleen bij elke potentiële koper van een vakantiehuis op de lange lijst moeten staan. [1]

Vervolgens richt men zich op de vraag hoe je reclame moet maken, trouw aan het motto: Wie geen reclame maakt, die sterft. Destijds stonden er op fewo-direkt (het grootste, beste maar ook niet goedkoopste portaal op de markt) ongeveer 3.000 vakantiehuizen in Noord-Holland. Dat was een overzichtelijk aantal en van concurrentie was totaal geen sprake. Dat kwam ook doordat de meeste Nederlanders het vakantiehuis als een echt tweede huis aanhielden. Als een meubelstuk thuis werd afgedankt, was het vast nog wel goed genoeg voor het vakantiehuis. Zo zagen bijna alle vakantiehuizen in Nederland er in die tijd uit. Iedereen die in die jaren op vakantie ging, weet waar ik het over heb. Net zo vanzelfsprekend nam moeders de emmer en dweil mee en poetste eerst de boel en maakte de koelkast schoon voordat de kinderen naar binnen mochten of de boodschappen werden opgeruimd. Mijn luchtige beschrijving is niet respectloos bedoeld, maar schetst simpelweg de omstandigheden waaronder we daar destijds onze vakantie doorbrachten en waar we nu om kunnen glimlachen. Maar het was ook prima. Je nam het voor lief en dan was het weer goed. Eerlijkheid gebiedt echter ook te zeggen dat Nederlanders altijd al met minder tevreden waren en waarde hechten aan andere dingen. Zo heeft elk klusbedrijf hier in de zomer drie weken vakantie. Er is hier geen zelfstandige ondernemer die al 30 jaar niet op vakantie is geweest omdat hij denkt dat er zonder hem niets draait of omdat het streven naar meer hem beheerst. Ook een reden waarom de Nederlanders mij zo sympathiek zijn.

Terug naar de reclame: Je speurt het hele internet af naar plekken waar je je vakantiehuis kunt aanbieden. Of het nu onbeduidend is of een betaalde advertentie, alles wordt aangepakt. De tijden waren voor verhuurders toch onverwacht goed en we maakten al in het eerste jaar winst (ja, ik val in herhaling). Onze afspraak was dat we elke euro winst weer in het huis zouden investeren om het dichter bij onze wensen te brengen. Je moet weten dat het huis weliswaar pas zeven jaar oud was, maar totaal niet aan onze wensen voldeed. Dat gold zowel voor de inrichting als voor de badkamer of de bedden. Ik ben er overigens ook van overtuigd dat dit bij de aankoop van elk huis zo is. Je hebt gewoon andere ideeën dan de vorige eigenaar(s). Toen we in 2011 zowel de badkamer als de vloertegels en de keuken ingrijpend voor 28.000 euro renoveerden, schudden alle Nederlanders in het park hun hoofd und dachten waarschijnlijk: typisch Duitsers. Onze Nederlandse vrienden zeiden het ook ronduit, dat we nu wel helemaal gek waren geworden. Dit was een vakantiehuis en geen hoofdverblijf. Dit alles was toch veel te duur en overgedimensioneerd (hoewel ze wisten dat wij altijd de meeste boekingen van het hele park hadden). Wij brachten daar tegenin dat we ons in een vakantiehuis net zo prettig willen voelen als in ons eigen huis, dat ons dat dit bedrag waard was en dat de verhuur dit ook vereiste.

De mening van onze Nederlandse vrienden veranderde pas zo rond 2015/2016 toen er een hausse in vakantiehuizen ontstond en ook de Nederlanders merkten dat je geld kunt verdienen met vakantiehuizen. Dat kon je ook aflezen aan de omstandigheid dat de Nederlandse keuken plotseling compleet omsloeg. Er openden restaurants waar je echt uit eten kon gaan. Daarvoor was het alleen het pannenkoekenhuis dat een bezoek waard was en op afstand misschien nog de Chinees in het nabijgelegen stadje. De rest was gewoon vreselijk, duur en met drie kinderen onbetaalbaar. Binnen een paar jaar steeg het aantal vakantiehuizen van 3.000 naar 7.000 aanbiedingen (referentie: fewo-direkt). Nu bleek dat degenen die het huis up-to-date hadden gebracht, profiteerden van de reizigersgolf. De prijzen stegen echter ook met de eisen van de gasten. Als je krap 6 km van het strand bent verwijderd, moet je de gasten ook fietsen aanbieden, om maar één ding te noemen. Het moet voor iedereen duidelijk zijn dat je ervoor moet zorgen dat de fiets op elk moment gerepareerd wordt als er iets kapotgaat (en dat gebeurt vaker dan je lief is). Als je dan 300 km verderop bent, moet die reparatie ook geregeld zijn. De gast heeft er terecht geen begrip voor als hij de betaalde service niet krijgt – en hij niet alleen. Wat ik hiermee wil zeggen: wie iets bijzonders aanschaft, moet ook zorgen voor een probleemloze werking en passend onderhoud – 364 dagen lang!

Samenvattend moet worden vastgesteld dat de inspanning in het begin door onwetendheid vrij hoog is en met toenemende ervaring minder wordt. In het begin zou ik 3-4 uur per dag inplannen voor de verhuur, wat later kan worden teruggebracht tot maximaal 2 uur op drie dagen per week. Door mijn angst voor een persoonlijk faillissement heb ik in het begin zeker aanzienlijk meer uren besteed dan misschien nodig was. Ik was nou eenmaal voortdurend op zoek naar mogelijke reclamemogelijkheden en wilde mijn aanbod verbeteren. Maar dat is een waarde die iedereen voor zichzelf moet ontdekken. Ik deel hier alleen mijn ervaringen, die niet de pretentie hebben de enige waarheid te zijn. De critici zouden het allemaal anders doen en dat is maar goed ook! Ik ken niemand die alles goed doet. Je moet aan het eind van het jaar gewoon tevreden zijn met je eigen werk, dan blijft de innerlijke rust bewaard. Het is echt mooi als de gasten ook tevreden waren en je geen slechte beoordeling hebt gekregen. Die kan namelijk fataal zijn. Beoordelingen zijn een hoofdstuk apart, wat de gasten nog niet zo goed begrijpen. Maar daar schrijf ik nog een apart menu-item over, hoe het zit als je boekt via booking.com, fewo-direkt en hoe ze allemaal mogen heten. Want wie weet er nou dat je op deze portalen tot wel 25 procent meer betaalt dan op de privéwebsite?! Raad eens wie deze kosten draagt? Daarom is iedereen die bij deze aanbieders boekt, een dief van zijn eigen portemonnee.

Toen we in 2005 begonnen, kostte een week in het hoogseizoen 690 euro. In 2026 zitten we in de drukste periode in juli/augustus op 1.750 euro. Wel hebben we in die tijd ook zo’n 100.000 euro in het huis geïnvesteerd. Dat verduidelijkt de ontwikkeling in 18 jaar verhuur in Noord-Holland. Hoe die cijfers zijn opgebouwd en hoe alles zich heeft ontwikkeld, beschrijf ik eveneens in een apart menu-item. Maar als je deze cijfers eens doorrekent voor alle vakantieverblijven, wordt duidelijk wat voor een economische factor dit is. Nu is men bezig deze economische sector kapot te maken om de wereld beter te maken. Ik voorspel dat de arbeidsmarkt in Noord-Holland hier aanzienlijk onder zal lijden. De gemeenten beseffen dit al en verzetten zich tegen de regering in Den Haag om permanent wonen in de vakantiehuizen toe te staan. Ze zullen immense belastinginkomsten mislopen en het leven zal aanzienlijk veranderen. En daarmee samenhangend natuurlijk ook de verhuur.

Verhuur in dialoog met potentiële en daadwerkelijke gasten

Naast de eigen administratieve planning van de verhuur komen dan ook de gasten in het spel. We hebben nu alle voorbereidingen getroffen en reclamemaatregelen genomen en krijgen aanvragen binnen via de verschillende portalen. Deze aanvragen komen de hele dag door op onregelmatige tijden. Een vuistregel zegt dat je ze binnen uiterlijk 3 uur beantwoord zou moeten hebben. Mijn doel daarentegen was altijd – meteen!-. Het liefst heb ik ook telefonische aanvragen, waarbij je toch veel beter kunt scoren dan schriftelijk. Tussen de regels door ontstaan vaak misinterpretaties die dan tot een afwijzing leiden. Maar daar zou niemand zich echt druk om moeten maken, omdat je nooit alle aanvragen krijgt. Er zijn immers ook andere goede huizen!

De meeste vakantiegangers willen de vakantieplanning snel achter de rug hebben en boeken bij een van de professionele aanbieders zoals Landal, DanCenter, Aquadelta, Belvilla, Novasol enzovoort. Hier kun je met een creditcard snel alles regelen, heb je geen persoonlijk contact en krijg je in ruil daarvoor een spartaans ingericht huis zonder enige persoonlijkheid. Het financiële model van de grote exploitanten werkt zo dat ze de vakantiehuizen als investering verkopen aan particulieren die uit zijn op het behalen van rendement en totaal geen binding hebben met het vakantiehuis. Elke renovatie wordt van het rendement afgetrokken. Dienovereenkomstig wordt natuurlijk ook alleen het hoogstnodige gerenoveerd. Het voordeel voor de snelle boeker is dat hij alles ter plaatse heeft. Sommige parken zijn immers echt mooi aangelegd, hebben een bakker, restaurants, een meer en weet ik veel wat nog meer, direct in de buurt. Wel krijgt hij geen huis met een familiaire sfeer en betaalt hij tot wel 50 procent meer dan in ons huis.

Particuliere verhuurders hebben naast deze grote concurrenten ook nog te kampen met de omstandigheid dat veel vakantiegangers bang zijn om bij een particuliere verhuurder te boeken. Griezelverhalen over nepadvertenties spoken regelmatig rond op internet, vooral op Facebook gaan mijn nekharen regelmatig overeind staan van de bizarre verhalen die daar worden verteld. Vraag je een keer gericht door, dan blijft er niets van over. Ik zal het maar eens klip-en-klaar zeggen: in nepadvertenties trappen alleen koopjesjagers en bewoners van andere planeten. Elke serieuze particuliere verhuurder heeft een website waarop ook een colofon vermeld moet staan. Heeft hij dat niet, dan kun je al vermoeden dat hij het met alle andere dingen ook niet zo nauw neemt. Nadat je Google hebt geraadpleegd over de woonplaats, kun je ook nog onderzoek doen naar de namen die daar vermeld staan. Er zijn vast nog andere parameters waaraan ik een serieus aanbod kan herkennen. Maar wie met een koopje wil pochen bij de buren, trekt ook wel eens aan het kortste eind. Ik geef ook graag een actueel voorbeeld: op Facebook worden talloze groepen beheerd waarin vakantiehuizen worden aangeboden. Als het over de prijs gaat, wordt er om een persoonlijk bericht gevraagd. Welke verhuurder houdt zijn prijzen nu geheim? Hij is ofwel een belastingontduiker of een nepaccount. Ik ben vaak sprakeloos over hoe deze transacties blijkbaar tot een deal leiden.

Tot die tijd: neem gerust eens een kijkje op de webcam van Petten. …

Heb je het eerste deel gemist? U vindt hem hier: Noord-Holland-blog „Eerste deel”

Afgelopen voorjaar zijn we naar een makelaar gestapt met het verzoek om het huis te verkopen. Tijdens de bezichtiging van de woning was hij erg enthousiast en sprak hij de verwachting uit dat er een voor ons ongelooflijk hoge verkoopprijs in zat. Toen hij eenmaal aan de slag ging, werd de verkopersmarkt echter hard getroffen door de fiscale plannen van de regering. Na een gestage opwaartse trend in de verkoopprijzen volgde er een terughoudendheid bij kopers, in eerste instantie alleen bij investeerders die hun rendement zagen verdampen. Dit leidde ertoe dat onze Sonnenschein, die blijkbaar puur als beleggingsobject werd gezien, de gewenste som niet meer kon opbrengen. Potentiële kopers wilden waarschijnlijk eerst afwachten met welke ‘geweldige’ ideeën de regering nog meer zou komen om vakantiehuiseigenaren geld uit de zak te kloppen. Hoewel ik de makelaar in zijn vak als bijzonder goed zou omschrijven, was hij in de communicatie met zijn klanten een drama. We hebben dus afscheid van hem genomen en de verkoop vooralsnog weer in de ijskast gezet. Het huis is afbetaald en we waren nog lang niet toe aan verlieslatende verhuur. Alles liep wat stroever, maar niet slechter.

In de winter van 25/26 werd het ons echter toch weer te veel en besloten we de verkoop in eigen hand te nemen. Via Immobilienscout vonden we vervolgens de ‘juiste’ kopers en nu wordt het per 01-09-2026 menens bij een notaris. De koopsom maken we uit respect voor de kopers hier niet bekend. Voor de lezers die ook een verkoop overwegen, wil ik nog vermelden dat er een voorlopig koopcontract met de kopers moet worden gesloten. Deze koopovereenkomst kan alleen door een makelaar, advocaat of notaris worden opgesteld. Het is duidelijk wie daarvoor de hoofdprijs vraagt. Als je de verkoop volledig via een makelaar laat verlopen, is dit contract bij de courtage inbegrepen. Zo niet, zoals bij ons, dan moet je over de prijs onderhandelen, die rond de 800 euro ligt. Deze koopovereenkomst is juridisch bindend. De notaris hoeft alleen nog maar een afspraak in te plannen voor de akte van levering en deze door beide partijen te laten ondertekenen. Uiteraard regelt hij ook de financiële afwikkeling.

Momenteel verstrekt bijvoorbeeld de Rabobank geen leningen meer aan potentiële buitenlandse kopers van een vakantiehuis. Ons werd na 18 jaar (in 2023) dat we daar klant zijn medegedeeld dat we geen verdere diensten meer van de Rabobank kunnen afnemen – wat betekent dat men ons geen lening meer zal verstrekken. Als u geen baan heeft waarover u in Nederland inkomstenbelasting betaalt, zult u er ook geen rekening meer kunnen openen. De gedachte van een vrij Europa is hier behoorlijk gestagneerd, of wij domme burgers hebben destijds gewoon iets verkeerd begrepen van al die gouden beloften. Maar gelukkig zit de dop nu tenminste wel vast aan elke fles. Godzijdank hebben wij geen lening meer nodig. Ik hoef niet uit te leggen wat dit betekent voor gezinnen die ons voorbeeld zouden willen volgen. Mijn advies aan mensen in onze inkomensklasse: of u heeft het bedrag klaarliggen, of u kunt het lenen van familie of kennissen, óf u moet het hele plan gewoon vergeten! Ik zal later nog expliciet ingaan op de kosten, maar ik wil vooraf alvast meegeven dat de Sonnenschein in het jaar 2025 aan vaste lasten 7.000 euro kostte. Dat zijn puur de gemeentelijke belastingen, heffingen, internet etc. Hieronder vallen dus nog geen inkomsten- en omzetbelasting, en ook geen renovaties of reparaties.

Nog een woord over de waardeontwikkeling van ons vakantiehuis: de koopprijs in het jaar 2005 hebben we u al genoemd. Dit jaar (2026) werd het laatste vakantiehuis (ongerenoveerd en met een eenvoudige inrichting) op ons park verkocht voor 300.000 euro. Dit is ongetwijfeld ook veroorzaakt door de volkomen krankzinnige vastgoedprijzen als gevolg van de lage rente, maar we kunnen nu al voorzien dat dit zich ondanks de fors stijgende rente niet in de tegenovergestelde richting zal ontwikkelen. Naar mijn mening willen veel mensen namelijk niet alleen op hun spaargeld vertrouwen. Het woningtekort in Nederland, dat zich nog slechter heeft ontwikkeld dan in Duitsland, zorgt ervoor dat de regering nu naar het middel grijpt om permanente bewoning van vakantiehuizen toe te staan. Als deze trend doorzet, zal dit ertoe leiden dat er nog meer vakantiewoningen van de markt verdwijnen omdat ze als reguliere woonhuizen worden gebruikt. Daarnaast worden veel eigenaren van vakantiehuizen overweldigd door de energietransitie. Nederland springt hier weliswaar aanzienlijk soepeler mee om dan onze gedesoriënteerde politici, maar de EU zal het voortouw nemen en voor de nodige wetgeving zorgen. We zien momenteel dat vooral chalets en zo goed als nieuwe kunststof bungalows, die tegen exorbitante prijzen zijn gebouwd en verkocht, de verkopersmarkt domineren. Bovendien moet elk huis vanaf 2024 een energielabel kunnen overleggen. De meeste huizen vallen in klasse C en D, wat de investeringsbehoefte direct duidelijk maakt. Dit zal er naar mijn idee juist toe leiden dat de prijzen van vakantiehuizen verder stijgen, mits ze gerenoveerd zijn.

Wie het onderwerp energielabel interessant vindt, zou de categorieën in Duitsland en Nederland eens moeten bekijken en met elkaar moeten vergelijken. De zoveelste klucht van het verenigde Europa.

Als de eigenaren besluiten niet te renoveren, zal de prijs op dit hoge niveau stagneren – ondanks de stijgende rente. Huidige nieuwbouwprojecten liggen boven de 400.000 euro in het omliggende gebied en ver daarboven in de directe nabijheid van het strand. Ik wil op dit punt ook duidelijk maken dat ik hier slechts mijn eigen mening op basis van eigen ervaringen verkondig. Vanzelfsprekend zal niet iedereen er zo over denken, en dat is maar goed ook. Natuurlijk kan hierover op elk moment met ons worden gediscussieerd – dat is ook een van de redenen voor deze blog.

Tot die tijd: neem gerust eens een kijkje in ons gastenboek …

Heb je het eerste deel gemist? U vindt hem hier: Noord-Holland-blog „Eerste deel”

In 2005 kon je een vakantiewoning in Nederland nog zonder grote problemen financieren. De koopsom bedroeg 125.000 euro en inclusief de bijkomende kosten ongeveer 130.000 euro. We leenden 30.000 euro in Duitsland en 100.000 euro bij de Rabobank in Nederland. Op 1 augustus 2005 waren we de trotse en bange (alleen ik natuurlijk) eigenaars van een vakantiehuis op Sint-Maarten.

Het huis heeft een oppervlakte van 73 m² en de kavelgrootte is 354 m². We financierden met een effectieve rente van 4,7 procent voor 20 jaar. Na tien jaar moest de rente opnieuw worden vastgelegd en die lag toen op 2,8 procent. De eigendomsoverdracht is een stuk makkelijker dan bij ons. Na de notaristermijn sta je de volgende dag al in het kadaster en alles loopt op rolletjes. Destijds waren de notariskosten met de eigendomsoverdracht zo’n 1.200 euro en de overdrachtsbelasting 1,5 procent van de koopprijs.

Vandaag de dag ligt de overdrachtsbelasting op 8(!) procent, terwijl de extra aankoopkosten met zo’n 1,5 procent gelijk zijn gebleven. De makelaar wordt bij de koop meestal door de verkoper betaald. Natuurlijk kun je voor het zoeken naar een passend huis ook zelf een makelaar inschakelen, maar die wil dan ook zo’n 1,5-2,5 procent courtage van de koopprijs hebben. Wat mij betreft een overbodige post, want op www.funda.nl staat bijna elk aangeboden vakantiehuis. Daarnaast kun je nog op Immoscout of Kleinanzeigen in Duitsland kijken. Dan heb je ook meteen 95 procent van alle aangeboden vakantiehuizen wel gezien. Wel moet ik erbij zeggen dat alle „goede” en populaire vakantiehuizen tot een paar jaar geleden helemaal niet op internet kwamen, omdat mond-tot-mondreclame al voor genoeg gegadigden zorgde. Die tijd is wel zo’n beetje voorbij. Het aantal geïnteresseerden loopt terug, omdat de omstandigheden flink zijn verslechterd.

Als ik nu probeer me te begeven op het gladde ijs van de belastingen op vakantiewoningen in Nederland, zal ik jammerlijk falen – dus dat probeer ik niet eens. Iedereen die nieuwsgierig is, kan dit met de juiste(!) vragen aan kunstmatige intelligentie ontfutselen. Ik geef slechts twee kleine voorbeelden: vanaf 2026 is de btw op verhuur verhoogd van 9 naar 21 procent. Samen met de inflatie moesten we de prijzen voor dit jaar met 14(!) procent verhogen. Daarnaast is er de gewijzigde belasting op inkomen in Box 3, die voor extra kosten(!) van duizenden euro’s zorgt. We gaan nu een ‘sterfte’ van verhuurobjecten meemaken. Enerzijds kunnen veel mensen zich een vakantie zoals voorheen steeds minder veroorloven, en anderzijds vallen de inkomsten van verhuurders weg omdat veel vakantiegangers hun verblijf drastisch inkorten of gewoon thuisblijven. Het zijn immers niet alleen de kosten voor de huur van een vakantiewoning. Alle andere kosten lopen in gelijke mate uit de hand – of het nu gaat om boodschappen, vrijetijdsactiviteiten of een restaurantbezoek. U weet allemaal al waar ik het over heb. Deze begrijpelijke terughoudendheid van vakantiegangers raakt de verhuurders tot in de kern, omdat nu het hele ‘project’ (als het tenminste gefinancierd is of als er met de inkomsten werd gerekend) begint te wankelen. Op de korte termijn zullen sommige vakantiegangers hier nog van profiteren, omdat verhuurders vorig jaar probeerden de ‘dood’ te ontwijken door middel van kortingen (“Kom naar mij! Ik ben niet een van die roofridders die de verhoogde btw aan jullie doorberekent”) – maar het is het snelle begin van het dreigende einde. Geen enkel bedrijf kan zich dat veroorloven en iedereen zou nog liever snel een gecalculeerd faillissement aanvragen dan hierin mee te gaan. Dit jaar heb ik dat soort reclame noch niet kunnen waarnemen. Het begint de meesten blijkbaar te dagen dat de kosten de huurprijzen inhalen. Dit jaar zijn de belastingen immers pas verhoogd. Volgend jaar moeten ze echter worden betaald. Dienovereenkomstig volgt de aardbeving volgend jaar. Daarna verdwijnen deze verhuurders van de markt. [1]

Nu wil ik hier niet de ondergang van de wereld profeteren en alles zwartkijken, omdat de boomers en welgestelden nog over kapitaalreserves beschikken, hoewel Klingbeil en Heinen (minister van Financiën NL) jacht op hen maken en hen zoveel mogelijk willen afnemen. Maar soit. Iedereen moet de politiek maar voor zichzelf beschrijven – dat hoort hier niet thuis. Wat ik wil zeggen, is dat er nog steeds kapitaal is voor vakantie – het wordt alleen minder. Maar op een gegeven moment bereiken we het omslagpunt en daarna zal er een massasterfte onder verhuurders plaatsvinden. Ook wij hebben er lang over nagedacht of we wel willen doorgaan met de verhuur. In tijden van crisis moet je investeren – dat zeggen althans sommige experts. Wij gaan dat ter harte nemen en gokken erop dat bepaalde renovaties de aantrekkelijkheid zullen vergroten. We zullen zien of dat lukt. Daarom heb ik ook deze blog in het leven geroepen. Uiteindelijk wil Ilona het huis echter voor de familie behouden en het desnoods ook zonder verhuur aanhouden.

Dat alles was trouwens niet de reden waarom Ilona en ik hebben besloten om huisje Sonnenschein te verkopen. We hebben nu 21 jaar lang bijna alleen maar „vakantie” gevierd in onze eigen vakantiehuizen, wat er eigenlijk altijd op neerkwam dat we de boel weer moesten opknappen. De energie raakt een beetje op en we willen die bergen werk gewoon niet meer. We hebben ons 21 jaar lang uitgesloofd om er nu eindelijk eens van te gaan genieten.

Ik wil nog wel even kwijt dat mijn verhaal misschien nogal van de hak op de tak lijkt te gaan. Dat klopt ook wel. Ik schrijf alles gewoon van me af zoals het in me opkomt. Ik denk er hier verder niet over na – het maakt me ook niet uit. Als ik straks het hele verhaal heb gedaan, pak ik elk onderwerp er nog wel een keer apart bij om er structuur in aan te brengen. Nu heb ik daar gewoon geen zin in. .

Tot die tijd: kijk maar eens naar de prijzen voor 2027 …

Heb je het eerste deel gemist? Je vindt het hier: Noord-Holland-blog “Eerste deel”

Maar goed, we liepen dus naar dat schattige huisje toe en vonden de omgeving in eerste instantie heel aantrekkelijk. Het verkopende echtpaar was ook erg aardig en nadat we alle gegevens over het huis hadden ingevoerd, kregen we een informatieve rondleiding door het huis. Op een gegeven moment stond Ilona midden in de woonkamer – ik zie haar nog steeds voor me – met haar handen in haar zij, en verkondigde dat wij(!) het huis zouden kopen. Ik viel bijna van de wolken, keek haar aan en trok waarschijnlijk de domste blik van mijn leven. Ter verdediging moet ik in deze scène zeggen dat we in 1998 een huis hadden gebouwd en, naar het gevoel, 10 miljoen euro aan schulden hadden. We waren zo arm als kerkmuizen, hadden maar weinig spaargeld, geen idee van vakantiehuisjes en de verhuur daarvan, en absoluut geen notie van de financiering van zo’n project. Natuurlijk wilde ik haar niet in verlegenheid brengen en haar voor het verkoperspaar de middelvinger opsteken, maar ik voelde me wel alsof ik door een vrachtwagencombinatie was overreden.

Toen we eindelijk alleen waren, begon ik echter flink uit te halen met mijn kritiek op haar vermeende beslissing. Ze glimlachte alleen maar naar me en zei dat als het met het huis niet zou lukken, we het altijd nog weer konden verkopen. Ik wil nu niet elk detail van die beslissing vertellen, want in traumatische momenten vergeet je ook veel dingen. Kortom, we hebben het vakantiehuis gekocht, het de naam „Sonnenschein“ gegeven en ik heb een jaar lang geen oog dichtgedaan, omdat ik natuurlijk de verhuur van het huis op me moest nemen. Alsof grasmaaien nog niet genoeg was … en dat allemaal met slechts twee armen.

Nadat het eerste jaar, tegen mijn verwachtingen in, financieel succesvol was afgesloten, stegen de inkomsten in de daaropvolgende jaren, die we volledig weer in het bedrijf hebben geïnvesteerd. Hierbij hebben we afscheid genomen van onze beheerder, die ons huis tijdens onze afwezigheid als goedkope tweede woning gebruikte, en hadden we vervolgens het geluk dat we twee echtparen, ouders met een dochter en een schoonzoon, als beheerders konden aantrekken. Dat was een van de gelukkigste omstandigheden, aangezien de ouders tot op de dag van vandaag onze beheerders zijn. Freja en Thon horen al bij de familie en behoren tot de liefste Nederlanders die we kennen.

Het hebben van goede beheerders is een van de belangrijkste aspecten bij de verhuur van vakantiehuizen – maar daar schrijf ik ook nog een apart menupunt over.

Toch waren de eerste jaren ontzettend intens en slopend, omdat ik maar niet echt wilde geloven dat dat eerste gelukkige jaar zo zou blijven. Dus gingen we zo vaak mogelijk naar Nederland om ervoor te zorgen dat alles in orde bleef. Want ook de beheerders regelen niet alles. In overeenstemming met de typisch Duitse ambitie wilden we ons uiterste best doen om zoveel mogelijk gasten aan te trekken. Ik denk dat ik in die jaren een idee heb gekregen van hoe zelfstandigen zich moeten voelen wanneer ze een bedrijf starten en bang zijn voor hun bestaan. Het ging zo ver dat Ilona op een keer in de keuken stond en de tranen over haar wangen biggelden, omdat ze zich gewoon overweldigd voelde: naast de dagelijkse waanzin moest ze ook nog eens een vakantiehuis onderhouden en verzorgen.

Ilona vindt het natuurlijk niet leuk dat ik het hier ter sprake breng. Het is alleen bedoeld om iedereen te laten zien dat je niet zomaar een vakantiehuis kunt kopen, het een beetje kunt verhuren en dan vrolijk door het leven kunt gaan. Het was (en is in sommige opzichten nog steeds) een baan waarbij je alleen succes hebt als je flink investeert – of dat nu in geld of in fysieke inspanningen is. Dankzij de ervaring die je in de loop der jaren hebt opgedaan, is het niet meer zo stressvol en kun je taken zoals tuinieren of lichte klussen uitbesteden aan medewerkers, die je je dankzij de goede verhuuropbrengsten inmiddels ook kunt veroorloven. Maar ook bij de verhuur van vakantiehuizen krijg je helemaal niets cadeau(!).

👉 Tot die tijd: bekijk de tekst over huis wijde blik eens.

Heb je het eerste deel gemist? Je vindt het hier: Noord-Holland-blog “Eerste deel”

Om ons als familie een beetje te kunnen plaatsen, deel ik een paar details uit ons leven, hoewel mijn gezin er nu al over loopt te zeuren …

Nu jullie mijn beroep kennen, moeten jullie natuurlijk ook dat van Ilona te weten komen. Ze was commercieel medewerkster en gepassioneerd moeder. Ik heb tot op de dag van vandaag niet begrepen hoe je het voor elkaar krijgt om te gaan werken, een heel huis te poetsen, vier sportieve mannen achter hun broek aan te zitten en ook nog eens voor hen te zorgen. Ik vermoed dat ze van een andere planeet komt en in werkelijkheid vijf armen heeft en ook nooit hoeft te slapen. Ik blijf ook tot op de dag van vandaag en in de toekomst hardnekkig proberen om haar ooit met die vijf armen te betrappen. Al was het maar omdat ze altijd tegen me liep te mopperen als ik mijn enige taak, het gras maaien, weer eens niet had gedaan – een man kan immers niet aan alles denken.

Na mijn opleiding en een zevenjarig intermezzo bij de Bundesgrenzschutz, kwamen we in 1985 met z’n drieën naar Dortmund. Ik begon daar bij de politie in Noordrijn-Westfalen en Ilona ging langzaamaan weer aan het werk, omdat Christian eindelijk de kleuterleeftijd had bereikt.

Zo woonden we vanaf 1987 in een koopappartement en vanaf 1998 in ons eigen huis om iedereen de ruimte te geven – in 1989 breidde Stefan namelijk ons gezin uit en in 1990 volgde Andreas.

Onze vrienden en buren bleven in 1998 in het koopappartement wonen en kochten in datzelfde jaar een vakantiehuis in Sint Maarten/Noord-Holland. Natuurlijk gingen we bij hen op bezoek en brachten we een heerlijk weekend met hen door. Onze eerdere gezamenlijke vakanties met de kinderen waren ook al geweldig en ontspannen geweest. We leerden dit land echt liefhebben en brachten er bijna al onze gezinsvakanties door. In het begin lag dat er vast ook aan dat de kinderen het zo naar hun zin hadden en wij de voorkeur gaven aan de nabijheid van Duitsland, voor het geval er eens iets met de kinderen mocht zijn (op dat gebied waren we destijds best een paar angsthazen). Bovendien kun je pas echt van je eigen vakantie genieten als de kinderen het naar hun zin hebben. Maar later voelden we ons er simpelweg thuis en groeide de liefde voor deze plek steeds meer. Tot we in 2005 werden gebeld door onze vrienden. Ze vertelden dat er bij hen in de buurt een ontzettend leuk vakantiehuis te koop stond en dat we er op z’n minst even naar moesten komen kijken. Terwijl ik vooral een gezellig weekend voor ogen had, zag Ilona er achteraf gezien waarschijnlijk toch al wat meer in. Waarom, dat merken jullie zo meteen.

Dus reden we weer eens naar het rustige Sint Maarten, een klein dorpje met zo’n duizend inwoners, en zochten onze vrienden op. Ik moet er trouwens nog wel even bij vertellen dat Ilona in ons huwelijk eigenlijk altijd degene was die op de rem trapte, terwijl ik duizend ideeën in mijn hoofd had over hoe we ons leven konden verbeteren. Ze vond mijn ideeën op zich ook altijd “best” goed, maar de minste daarvan hadden echt een overlevingskans. Ik weet eigenlijk ook niet waarom …

Hoe gaat het verder?
Morgen merk je in het derde deel van ons verhaal hoe we tijdens het “alleen maar even kijken” opeens de eigenaars werden van een vakantiehuis (Sonnenschein)!

👉Tot dan: snuffel hier gerust eens rond door ons huidige passieproject, huis wijde blik!